Kürzlich durfte ich ein Erstgespräch über einen Werkvertrag mit einem Bauherrn führen. Ein wichtiger Bestandteil davon war meine Erklärung der Vertragsformen und des Vertragsmanagements (sprich des Vertragscontrollings). Denn es ist wichtig, dass die Bauherren nicht nur die architektonische, sondern auch die rechtliche Aufgleisung ihres Projektes nachvollziehen können.
Vertragsformen: Eine Übersicht
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Kaufvertrag
Der Kaufvertrag ist im Obligationenrecht (OR) definiert (siehe Art. 184 bis 236).
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Werkvertrag
Auch der Werkvertrag ist durch das OR geregelt (ab Art. 363). Hier geht es darum, schriftlich zu definieren, welche Leistungen die Handwerker zu erbringen haben. Was alles in den Werkvertrag gehört, siehst du weiter unten.
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Auftrag
Ein Vertrag nach Auftrag ist im OR ab Artikel 398 geregelt. Hier geht es darum, gegen Honorar eine Dienstleistung zu erbringen. Es herrscht Uneinigkeit darüber, ob ein Architekturvertrag nun ein Werkvertrag oder ein Vertrag nach Auftrag ist. Tätigkeiten als Bauleiter weisen auftragsrechtlichen, andere Leistungen hingegen werkvertraglichen Charakter auf. Je nach bestellter Leistung wendet man deshalb das Werk- oder das Auftragsrecht an.
Wichtige Vertragsformen im Bauwesen
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Planervertrag
Ein Planervertrag ist üblicherweise nach SIA-Phasen gegliedert. Hier sind sowohl Artikel 363 im OR als auch Artikel 398 im Auftragsrecht relevant. Im Unterschied zum Werkvertrag ist eine bestimmte Tätigkeit und nicht ein bestimmter Erfolg geschuldet.
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Einzelunternehmervertrag oder Handwerkervertrag
Das ist ein Vertrag, der deinen Unternehmer verpflichtet, ein Werk zu erstellen. Die Vorgaben dazu erhält er in Form von Plänen, Baubeschrieben und Offertetexten. Die Koordination obliegt dem Bauherrn respektive dem Bauleiter.
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Generalunternehmer-Vertrag (GU-Vertrag)
Mit einem GU-Vertrag überträgt man die Verantwortung der Ausführung eines Bauprojekts in einem bestimmten Zeitraum und einer bestimmten Qualität. Die betreffende Artikelnummer im OR lautet 363. Inhaltlich ist er fast identisch mit dem TU-Vertrag – bis auf die Verträge der Planungsleistungen.
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Totalunternehmer-Vertrag (TU-Vertrag)
Der TU-Vertrag beinhaltet die Generalunternehmer-Leistungen und sämtliche Planerverträge. Ein TU beauftragt also auch Architekten, Bauphysiker, Fachplaner und so weiter. Die Grundlage für den Aufbau des TU-Vertrages findet sich ebenfalls im OR unter Artikel 363.
Was gehört in den Werkvertrag?
Ein Werkvertrag beinhaltet einerseits die Vertragsurkunde. Andererseits gehören Beilagen oder integrierende Bestandteile des Vertrages dazu. Es ist wichtig, dass man eine Erfüllungs- und je nach Höhe des Werkvertrages eine Anzahlungsgarantie hat. Weiter gehört das Vergabeverhandlungsprotokoll, in dem die finalen Abmachungen wie etwa der Baustart aufgezeichnet sind. (Dazu gibt es übrigens bereits eine Podcast-Folge, die du hier findest.) Ausserdem gehört – falls vorhanden – die letzte Offerte, die Baubewilligung und ein Pflichtenheft hinein. Dazu kommen andere Verträge, weitere projektspezifische Bestandteile, Pläne und Fachplaner–Konzepte, sofern sie für diesen spezifischen Werkvertrag wichtig sind. Generell gilt: Alle relevanten Infos, die irgendwie diesen Werkvertrag betreffen, müssen rein – so kannst du stets auf dieses Dokument verweisen und verhinderst Diskussionen. In den Werkvertrag gehören auch der Zahlungs- und der Bauinstallationsplan; das Terminprogramm, die Projektorganisation, technische Bereinigungen und die Ausschreibung im Original.
Vertragsmanagement leicht gemacht
Wenn du als Bauherr ein einfaches Vertragsmanagement durchführen möchtest, machst du als Erstes eine neue Excel-Datei auf. Notiere oben den Prozess und in der linken Spalte alle Gewerke, die dein Projekt beinhaltet.
Der Prozess startet beim unterschriebenen Vergabeantrag. Der nächste Schritt heisst «Vertrag in Erstellung». Dann geht er zur Vorprüfung an den Bauherrn oder den Projektleiter, daraufhin wird er an den Unternehmer versendet. Weiter geht es zum Bauherrnvertreter und der nächste Punkt ist der Versand an den Bauherrn selbst, bevor es zur finalen Unterzeichnung geht. Wichtig hier: Zuerst unterschreibt immer der Unternehmer. Zum Schluss erfolgt ein allseitiger Versand an alle Beteiligte und das Vertragscontrolling ist abgeschlossen.
Ich hoffe, ich konnte dir eine gelungene Übersicht zu den Vertragsformen geben und würde mich natürlich über eine positive Podcast-Bewertung freuen.
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