Wir, die siworks Immo AG, haben zwei Objekte im Umbau, welche Denkmalgeschützt sind. In einem davon werden über 50 Eigentumswohnungen eingebaut. Mit dem Projekt wurde vor 2 Jahren im Vorprojekt gestartet und im Moment beginnt der Ausbau. Umbauten und Sanierungsprojekte sind nicht zu unterschätzten. Es bedingt einer sehr guten Vorbereitung und Planung, damit nichts schief läuft. Es ist nicht selbstverständlich, dass ein so grosser Umbau reibungslos verläuft. Doch wie gelingt ein Umbau und wie wird dieser nicht zum Horrorszenario?
Partner
Die Wahl der richtigen Partner im Umbau ist entscheidend. Doch wie wird der richtige Partner gefunden? Die Antwort ist sehr simpel: Man sollte sich Empfehlungen einholen und sich nicht genieren nach zu fragen, sei es bei Architekten, Projektleitern oder auch Bekannten. Wir als Bauherrenvertreter arbeiten mit so vielen verschiedenen Unternehmen zusammen. Deshalb können wir eine Aussage machen, welche Partner für einen Umbau sinnvoll sind und welche man eher meiden sollte.
Projektpflichtenheft
Das Projektpflichtenheft ist auch ein sehr wichtiges Instrument für einen Umbau. In diesem Beschrieb werden alle relevanten Rahmenbedingungen und funktionsabhängigen Kriterien des Objektes beschrieben. Die Anforderungen sind wie folgt zu definieren: Komfort, Unterhalt, Verbrauch, Energieart und Kosten. Oder einfachgesagt: Qualität, Termine & Kosten.
Überprüfung Bausubstanz
Einer der wichtigsten Schritte bei einem Umbauprojekt ist sicherlich die Bausubstanz. In vielen älteren Gebäuden ist eine sorgfältige Prüfung aller Bauteile nötigt. Primär natürlich die Statik, sprich die tragenden Bauteile sowie das Thema von Schadstoffen in Gebäude und Altlasten. Kurzer Exkurs: Von Altlasten sprechen wir bei schädlichen Substanzen im Boden und von Schadstoffen in Gebäuden, wie Asbest, PCB, Schimmelpilz, Formaldehyd etc.
Aufnahme der Liegenschaft
Wichtig im Umbau ist, möglichst in einem frühen Stadium Transparenz zu schaffen. Dazu sollte das Gebäude vermessen werden, wenn keine genauen Pläne vorhanden sind. In der Regel ist dies so, weil es ungenügende Plangrundlagen gibt.
Grundriss
Je nach Grundrisstyp kann gut auf die neuen Nutzungsbedingungen des Umbaus Rücksicht genommen werden. Konkret heisst das, dass früher andere Wohnraumbedürfnisse vorhanden waren als heute. Es ist eine Herausforderung in den alten Substanzen Rücksicht auf die Statik zu nehmen, um einen modernen Grundriss zu erschaffen. In den alten Gegebenheiten eine Lösung zu suchen, damit das heutige moderne Grundrissempfinden Platz findet, macht mir persönlich sehr viel Spass. Dabei geht es darum, dass schöne Elemente wie Sprossen, alte Handwerkskunst z.B. Schreinerarbeiten, Pfettenschnitzereinen oder Industrie Gebäudeteile erhalten bleiben. Diese Elemente müssen sinnvoll eingesetzt und mit moderner Gebäudetechnik, Nachhaltigen Materialien und guten Raumkonzepten kombiniert werden. So bietet es für ein paar Jahrzehnte wieder Raum für Wohnen oder Arbeiten.
Raumhöhe
Ein Umbau ist nicht 2 Dimensional, sondern 3 Dimensional, d.H die Raumhöhe, Treppenanlagen, zusätzliche Dämmhöhen etc. müssen geprüft werden. Das Augenmerk auf die Raumhöhe darf nie vernachlässigt werden.
Technik
Ein Energiekonzept, welches umfassend Auskunft über Wärme- und Immissionsschutz gibt, sprich Schallschutzkonzept etc. ist wichtig von Anfang an zu erstellen. Da eine Kombination von alten und neuen Materialien stattfindet, ist die Bauphysik ist ein wichtiger Teil, damit keine Bauschäden beim Umbau entstehen. Die Gebäudetechnikkonzepte in dieser Phase zu erstellen, ergibt ein komplettes Bild für die weitere Planung und Realisierung des Objektes.
Fragen, welche man sich stellen sollte
Wichtige Fragen für ein Umbauprojekt, egal ob für 1.5 oder 89 Millionen:
- Werden die Wohnungsgrundrisse den heutigen Anforderungen noch gerecht?
- Kann die Gebäudetechnik den heutigen Ansprüchen angepasst werden?
- Lässt sich wirtschaftlich eine Instandhaltung, Umbau, Abbruch mit Ersatzneubau rechnen und welche Variante entspricht den Vorstellungen?
- Sind Aufstockungen, Anbauten oder Nutzungsveränderung eine Alternative?
In der Vorprojekt- oder spätestens Bauprojektphase ist ein umfassendes Sanierungskonzept zu erstellen. So kann sichergestellt werden, dass keine Fehler passieren.
Falls du Fragen oder Ideen zu einem Projekt hast, dass du im Kopf hast, stehe ich dir gerne zur Verfügung.
Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Umbau geben und würde mich natürlich über eine positive Podcast-Bewertung freuen.
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