Den heutigen Blog widme ich dem Bau von Stockwerkeigtum. Wie gehe ich richtig mit den Käuferwünschen von Stockwerkeigentum um und was sind die besten Hilfsmittel dazu. Als Bauherr oder Investor ein Projekt zu realisieren, welches ab Plan im Stockwerkeigentum verkauft wird, bringt definitiv Herausforderungen mit sich. Welchen Ablauf und welche Dokumente werden gebraucht, um die Käufer, Bauleiter und auch Unternehmen, die am Bau arbeiten, glücklich zu machen?
Vorgehen beim Verkauf von Stockwerkeigentum
Als erstes ist wichtig für den Käufer vom Stockwerkeigentum, dass er den Kaufvertrag erst nach dem Aushub unterschreibt, denn sonst wird der Kaufpreis, abzüglich des Landpreises, MwSt. pflichtig.
Verkaufsdokumentation von Stockwerkeigentum
Es ist empfehlenswert eine sehr detaillierte Verkaufsdokumentation zum Stockwerkeigentum zu erstellen. Darin sollte im Beschrieb klar ersichtlich sein, dass der angegebene Verkaufspreis sich mit den definierten Materialien versteht. Änderungswünsche des Käufers gehen klar zu seinen Lasten. Üblich sind dies 10% Zuschlag für das Baumanagement / TU oder in Stunden. Damit man nicht über einzelne Stunden diskutiert, befürworte ich den Zuschlag in Prozenten.
Reservationsvertrag von Stockwerkeigentum
In den Reservationsvertrag von Stockwerkeigentum gehört eine Bestellungsänderungsvereinbarung. In dieser wird klar geregelt was geändert werden kann und was nicht möglich ist. Aber auch die Kosten dafür sind klar geregelt. Dabei gibt es zwei Strategien für den Ausbau. Zum einen können verschiedene Ausbauvarianten angeboten werden. Dabei werden Ausbaulinien erarbeitet, welchen man kreative Namen geben kann z.B. Wüste, Meer und Berg. Bei der zweiten Strategie für den Ausbau von Stockwerkeigentum werden eingeschränkte Auswahlmöglichkeiten angeboten, wo z.B. die Position der Nasszelle geändert werden kann. Auch welche Wände fix sind und welche noch verschoben werden können ist darin ersichtlich.
Käuferordner für Stockwerkeigentum
Das Ziel vom Reservationsvertrag von Stockwerkeigentum ist eine klare Basis zu schaffen. Nebst den Baubewilligungsplänen ist ein Käuferordner sehr empfehlenswert. Darin werden alle wichtigen Dokumente abgegeben und Transparenz geschaffen. Dieser Käuferordner wird in der Regel in 12 Register eingeteilt.
- 1. Allgemeine Informationen: Vertragsverhältnisse, Ansprechperson, Vermarkter, Organigramm, Ombudsstelle der Verkäuferschaft (falls der Käufer mit dem Immobilienteam nicht zurechtkommt).
- 2. Ablauf der Käuferbetreuung: Informationen über «Was Sie erwartet», fixierte Bestellungsänderungstermine
- 3. Mehr- und Minderkostenzusammenstellung: Dabei sind diese sauber und übersichtlich auf einem Blatt zusammenzustellen, einzelnen Bestellungsänderungen werden als Beläge abgelegt. Dieses Dokument ist von den Kunden zu unterzeichnen. Diese Liste muss aktuell geführt werden.
- 4. Bestellungsänderungen Einzelne Dokumente von Änderungen, welche durch die Kunden visiert werden.
- 5. Küchen und allgemeine Schreinerarbeiten: Offerten der Basis Küchen und allenfalls Schreinerarbeiten, Definition von Apparaten, Pläne, Visualisierung.
- 6.Boden-, Wand- und Deckenbeläge: Optionsblätter mit dem Standard und den Optionen.
- 7. Sanitärapparatelisten: Optionsblätter mit den Standard Sanitärapparatelisten und der Broschüre von Waschmaschinen und Tumbler.
- 8. Elektropläne: Schalter- und Anschlüsse aufzeigen, Optionsblätter für Leuchten für die Wohnung, Balkon, Keller ect..
- 9. Ausbauoptionen: Optionsblätter mit weiteren Optionen.
- 10. Baubeschrieb: einfach lesbarer Baubeschrieb, Gebäudeinformationen, technische Ergänzungen wie z.B. E-Smart, Beschrieb Heizsystem, Lüftungsbeschrieb, Schliesssysteme, Briefkasten, etc.
- 11. „Leeres Register für Kunde“: Da kann der Kunde alles für ihn wichtige ablegen, z.B. Reservationsvertrag, Stockwerkeigentumsbegründung, Reglement inkl. den Aufteilungsplänen und allfälligen Nutzungsvereinbarungen.
- 12. Ausführungspläne: Ausführungspläne der Wohnung 1:50 und Nasszellenpläne 1:20.
Kaufvertrag von Stockwerkeigentum
In den Kaufvertrag von Stockwerkeigentum gehören alle diese Grundlagen vom Reservationsvertrag und dem Käuferordner. Empfehlenswert ist dies als Rubrik im Kaufvertrag: Mitgeltende Unterlagen. Die STWEG Begründung etc. sind auch noch zu hinterlegen, sowie das Zahlungsversprechen.
Fazit zum Bau und Verkauf von Stockwerkeigentum
Wenn all dies so ausgeführt wird und der Käufer diese Transparenz erhält, dann wird der Bau eines Stockwerkeigentum für alle Beteiligten eine gelungene und freudige Sache.
Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema «Das Vorgehen beim Bau und Verkauf von Stockwerkeigentum» geben und würde mich natürlich über eine positive Podcast-Bewertung freuen.
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