Mängel sind eine unschöne und für alle Parteien eine oftmals emotionale Angelegenheit. Immer wieder muss ich dies in Diskussionen mit Eigentümern und Unternehmern feststellen. Es herrscht Unkenntnis darüber, welche Rechte man hat und welche Rügefristen gelten. Genau darum soll es im heutigen Podcast gehen.
Rügefristen: SIA 118 vs. OR
Wir unterscheiden generell zwischen zwei verschiedenen Regelungen der Rügefristen. Üblicherweise macht man dies in der Schweiz nach SIA 118 ab. Die zweite Möglichkeit wäre die Orientierung am Obligationenrecht (OR).
Der wichtigste Unterschied dabei sind die unterschiedlichen Abstufungen der Jahresfristen. Bei der SIA-Norm 118 gibt es 2-, 5- und 10-Jahresfristen, beim OR nur 5- und 10-Jahresfristen.
Ablauf einer Abnahme
Das Baumanagement oder der Bauleiter zeigt bei Vollendung des Werks die Bauabnahme an. Achtung: Reagierst du als Eigentümer oder Bauherr nicht innerhalb von 30 Tagen darauf, gilt die ganze Sache als stillschweigend akzeptiert.
Bei der ersten Bauabnahme schaut man sich alles genau an und notiert die sichtbaren Mängel. Dabei gibt es 3 Kategorien. Ein wesentlicher Mangel hat eine Zurückstellung der Abnahme mit neuen Fristen und einer neuen Mängelbehebung zur Folge. Bei einem unwesentlichen Mangel setzt man eine Frist zur Behebung oder man behebt den Mangel nicht und einigt sich etwa auf eine Minderleistung. Die dritte Option ist, dass kein Mangel vorliegt.
Hat man das ganze Objekt durchgearbeitet und in einem Abnahmeprotokoll abgemacht, wie man mit den unwesentlichen Mängeln umgeht, gilt das Werk als abgenommen. Jetzt beginnen die Rügefristen.
Offene, verdeckte und absichtlich verschwiegene Mängel
Zu offenen Mängeln zählt alles, was du beim Durchgehen erkennen kannst und sichtbar ist. Das können beispielsweise Kratzer auf Belägen oder eine defekte Steckdose sein. Hier gibt es gemäss SIA 118 eine Frist von zwei Jahren. Verdeckte Mängel sind etwa Lecks in Wasserleitungen, Risse in Konstruktionen oder Ausstosszeiten, die nicht eingehalten werden können. Um die anzuzeigen, hat man bis zu 5 Jahre Zeit. Für vorsätzlich verschwiegene Mängel beträgt die Rügefrist 10 Jahre.
In den ersten zwei Jahren liegt nach der SIA-Norm 118 die Beweislast beim Unternehmer. Vom dritten bis und mit fünftem Jahr liegt die Beweislast dann beim Bauherrn oder beim Bauherrenvertreter.
Die Rügefristen nach OR sind ähnlich: Hier kann der Bauherr – unabhängig davon, ob es sich um einen verdeckten oder offenen Mangel handelt – Mängel innerhalb von 5 Jahren melden. Allerdings liegt hier die Beweislast in jedem Fall beim Bauherrn.
Mein Tipp zum Schluss: Schreibt euch die Abnahmetermine fett in den Kalender, damit ihr diese 2- und 5-Jahresfristen im Blick habt. Gebt euch mindestens einen Monat Vorlaufzeit, um die Garantiearbeiten aufzugleisen.
Dies ist meine Übersicht zu den Mängeln und Rügefristen – wie immer freue ich mich natürlich über eine positive Podcast-Bewertung.
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