Der Kauf von Renditeimmobilien ist eine langfristig Investition. Die zunehmende Regulatoren der Banken für eine Finanzierung, sowie die drohende Inflation, treiben die Preise in die Höhe. Wir haben in den letzten Monaten überdurchschnittlich viele Renditeimmobilien für unsere Kunden geprüft. Das zeigt mir, dass sich das Marktfeld bewegt.
Ich zeige dir ein paar Punkte auf, die du als Bauherr & Investor beim Kauf einer Renditeimmobilie beachten musst.
Die grössten 6 Fehler beim Kauf von Renditeimmobilien
Fehler 1: Instandhaltungskosten müssen einkalkuliert werden
In der Wirtschaftlichkeitsberechnung / Renditekalkulation müssen Instandhaltungskosten berücksichtigt werden. Diese Kosten lassen sich aufgrund des Alters der einzelnen Gebäudeteile ableiten und kalkulatorisch festhalten. Es kann klar verifiziert werden welche Investitionen in den nächsten Jahren „Lebenszykluskosten / Life Cycle Cost “ anstehen. Hier ein guter Link von der POM+ für eine erste Einschätzung. Nach einer Begehung der Renditeimmobilie mit der Begutachtung der Bausubstanz können die effektiven Kosten abgeschätzt werden. Hier verweise ich gerne auf unsere Episode „Due Diligence“
Fehler 2: Oberflächliche Wirtschaftlichkeitsberechnung
Um eine tragfähige Kalkulation einer Renditeimmobilie zu erstellen ist es nötig die Wirtschaftlichkeitsberechnung selber zu erstellen. Zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis der Liegenschaft kommen weitere Kosten wie Vermittlungsgebühr, Grundbuch- & Notariatskosten, Handänderungssteuern, Gebühren für Schuldbriefe etc.
Anschliessend ist es nützlich die effektiven Betriebskosten zu kennen. Dazu können die Abrechnungen der Verwaltung verlangt werden, damit auch die Nebenkosten und effektiven Gewinne der Immobilienbuchhaltung ersichtlich sind. Auch die originalen Mietverträge der Renditeimmobilie sind zu sichten. Zusätzlich sind zur Renditeberechnung auch die Instandhaltung und Instandsetzungskoten zu berücksichtigen.
Fehler 3: Lockvogel Immobilien
Es gibt vermeintlich günstige Immobilien auf dem Markt. Das könnte an zwei denkbaren Hacken liegen. Zum einen können hohe Mietverträge abgeschlossen worden sein, welche schnell kündbar sind oder es steht ein grosser Investitions- oder sogar Renovierungszyklus an.
Gibt es dort ein ausreichend grosses Arbeitsangebot, eine gute Infrastruktur und eine attraktive Innenstadt? Wenn ja, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass die Menschen hier gerne wohnen und die Mieten steigen werden. Wirtschaftlich gut aufgestellte Regionen wie Basel, Zürich oder St. Gallen zeigen Potenzial für Renditeimmoblien. Hier können Anleger Lagen und Preise der Renditeimmobilien vergleichen.
Fehler 4: Kein Puffer für unvorhergesehene Kosten zugelegt
Einige Käufer habe ich erlebt, die knapp am Limit kalkulieren. Dies geht in der Regel schief. Es wichtig, dass man sich auch bei Renditeimmoblien eine Reserve einkalkuliert. Alles rund um Bauen & Immobilien ist nicht eine exakte Wissenschaft, darum sind finanzielle und terminliche Puffer nötig.
Fehler 5: Mietverträge und Mieter
Wie im Punkt 3 schon erwähnt, ist es wichtig die Einnahme Quelle einer Renditeimmoblie zu wissen. Auch sind rechtliche Themen aus dem Mietvertrag und allfällige Nebenabreden zu kennen, sonst führt das zu einem Desaster.
Fehler 6: Lage, Lage und nochmals Lage
Die Nachfrage und den Ruf der Renditeimmoblien, entscheiden wie schnell ein Leerstand wieder gefüllt werden kann. Somit muss die Lage auch in die Wirtschaftlichkeitsberechnung, bezüglich den möglichen Mietzinsausfällen einfliessen.
Wenn du diese 6 Punkte berücksichtigst, hast du für eine erste Vorprüfung das Beste Unternommen. Falls du Fragen hast zu diesem Thema oder zu anderen Themen rund um Immobilien und Bau, stehe ich dir gerne zur Verfügung.
Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Renditeimmobilien geben und würde mich natürlich über eine positive Podcast-Bewertung freuen.
Wenn du dich mit mir vernetzen möchtest, findest du hier mein LinkedIn-Profil. Mehr Infos über siworks immofindest du auf unserer Website.
Du möchtest Bauherrenvertreter/in werden? Als Initiator und Mentor der academy Bauherrenvertretungbegleite und unterstütze ich zukünftige Bauherrenvertreter/innen während ihrer Ausbildung. Falls auch du Interesse hast an einem lohnenden Wechsel auf die Arbeitgeberseite, wo du die Spielregeln aktiv mitbestimmen kannst, empfehle ich dir einen Besuch unserer academy-Website.
