Wie macht man eine gute Projektplanung? Dazu musst du drei Dinge wissen. Erstens musst du wissen, welche rechtlichen Parameter du berücksichtigen musst. Zweitens musst du in der Lage sein, eine saubere Planung zu erstellen oder erstellen zu lassen. Und drittens muss man die Finanzierung im Griff haben.
Projektplanung rechtliche Parameter
Welche rechtlichen Parameter müssen bei einer Projektplanung berücksichtigt werden? Hier gibt es drei Schritte, die gegangen werden sollten.
Ziele
Zunächst muss man sich über die eigenen Ziele im klaren sein, d.h. was willst du mit dem Projekt erreichen? In welcher Form, in welchem Zeitraum soll es entstehen? Was soll die Immobilie eigentlich für dich tun?
Grundbuch
Der zweite Schritt ist, dass man die Gegebenheiten kennt und dass die rechtlichen Themen wirklich aufbereitet sind. Das ist dann die Frage, was gibt es, was bedeutet das? In erster Linie geht es um den Grundbuchauszug. Denn im Grundbuch sind ganz viele Themen, die zu beachten sind, wie die Grunddienstbarkeiten. Es ist enorm wichtig, das alles zu wissen und zu verstehen. Den Grundbuchauszug sollte man bestellen, lesen und genau studieren. Gegebenenfalls muss man auch reagieren, wenn er nicht den Vorstellungen entspricht oder das Bauvorhaben tangieren sollte.
Strategie
Der dritte Punkt für eine gute Projektplanung ist die rechtlichen Möglichkeiten zu kennen. Es braucht Massnahmen, um an sein Ziel zu kommen. Dazu ist eine Strategie notwendig, welche an die Dienstbarkeiten angepasst werden muss. Hierfür wird es Verhandlungen geben, sei es wegen Stockbesitz, Abspaltungen, Parzellenabtretungen, was auch immer. Man muss eine Strategie entwickeln, was wann zu tun ist. Die zeitliche Komponente ist auch sehr entscheidend und hängt auch mit der Finanzierung zusammen.
Korrekte Projektplanung
Wie sieht eine korrekte Projektplanung aus? Dafür gibt es drei Punkte, die zu beachten sind. Der erste sind die Planungsstandards, dann die Wahl der Partner und der dritte Punkt ist die Dossier Prüfung, die Kongruenz aller Dossiers.
Planungsstandards
Jede Immobilie ist im Prinzip ein Prototyp und hat wieder andere Vor- und Nachteile, andere Herausforderungen. Nichtsdestotrotz bauen wir schon sehr lange und alles ist einmal erfunden worden. Das heisst, man weiss wie welche Baustoffe zusammenwirken und was zu Bauschäden führt und was nicht. Es müssen die richtigen Details, die richtigen Ausschreibungen, die richtigen Vergaben zu dem gewünschten Ziel gesetzt werden. Die Planungsstandards gibt es bereits, diese müssen nicht neu erfunden werden, man muss lediglich mit den richtigen Grundlagen schaffen. Das Ziel ganz am Schluss ist, dass jeder auf der Baustelle weiss, was er zu tun hat und der Kunde, sprich Mieter oder Käufer, das bekommt, was er sich vorstellt.
Damit das Planungsteam, die Auftragnehmer und alle Projektbeteiligten optimal arbeiten können, braucht es eine umfassende Informationsbeschaffung. Das kann man heute relativ einfach mit einer digitalen Plattform, welche allen Projektbeteiligten zur Verfügung steht. Wenn man will, kann man sich als Bauherr aktiv informieren und relativ schnell an alle Informationen und aktuellen, gültigen Dokumenten kommen.
Für eine gute Projektplanung ist es von Vorteil die Bedürfnisse der zukünftigen Kunden zu kennen. Die Aufgabe als Bauherr, Investor oder auch Bauherrenvertreter ist, in der Lage zu sein, was der Endkunde wirklich will. Denn nur so kann man wirklich gut planen. Alles andere sind Vermutungen oder Interpretationen der beteiligten Architekten, Planer etc. Letztlich wissen die Nutzer am besten, wie sie ihre Immobilie effizient nutzen können und möchten. Das gilt auch für das Wohnen. Da geht es natürlich mehr um die Emotionen des Wohlfühlens, der Geborgenheit. Ein Zuhause zu haben, für sich selbst, für den Partner, für die Familie und nicht für Gewerbe oder Industrie. Je nach Thema oder Verwendungszweck hat jeder andere Bedürfnisse. Und man muss einfach verstehen, was man entwickelt, wie man es entwickelt und was der Nutzen für die Kunden sein soll.
Partner
Der richtige Partner ist eine wichtige Voraussetzung für eine gute Projektplanung. Es geht darum, zu verstehen, mit wem man ein rechtliches Bündnis oder einen Vertrag eingeht. In welcher Organisationsform will ich zusammenarbeiten? Es gibt die Möglichkeit der Einzelbeauftragung, also Einzelwerkverträge. Man macht als Bauherr einen internen Vertrag mit dem Elektriker oder mit dem Baumeister und gibt diesen an einen Generalunternehmer, also an jemanden, der wirklich für die Ausführung zuständig ist. Dazu hat man zusätzlich ein Planungsteam, hier wird jeder einzeln beauftragt als Architekt, Sonderfachmann oder als Generalplaner. Nicht zu verwechseln mit Generalunternehmer. Der Generalplaner liefert alles aus einer Hand für die Planung und der Generalunternehmer führt das Ganze aus. Dann gibt es noch den Totalunternehmer, der dann alles, die Realisierung und die Planung vereint. Bei einem Totalunternehmer hat der Bauherr nur einen Ansprechpartner.
Letztendlich, was ist entscheidend um den richtigen Partner zu finden und um ein Vertrauensverhältnis aufzubauen? Wie stellt man das fest? Am einfachsten ist, andere Bauherren oder Immobilienfachpersonen fragen und sich Referenzen geben zu lassen. Wenn wir eine Firma nicht kennen, machen wir mindestens drei Anrufe bei Leuten, die schon mit dieser Firma oder Personen gearbeitet haben, denn so kommt die Wahrheit ans Licht und man kann sich selbst ein Bild machen.
Kongruenz aller Dossiers
Bei der Projektplanung ist zudem die Deckungsgleichheit der verschiedenen Dokumente sehr wichtig, die sogenannte Kongruenz aller Dossiers. Alle Dokumente müssen die gleichen Informationen haben. Dies ist noch heute eine Herausforderung, wirklich überprüfen zu können, ob alle Dokumente kongruent sind. Es ist nicht schwierig, das zu tun, aber man muss das Know-how dazu haben und verstehen, was die Dokumente für Informationen haben. Welche Dokumente müssen wirklich gleich sein? Natürlich die Pläne, diese sind letztendlich das Hauptinstrument der Kommunikation in die Hand des Handwerkers vor Ort. Auch die Baubeschreibung muss zwingend kongruent sein, sowie die Kostenschätzung, bzw. der Baukostenplan.
Bei der Projektplanung gibt es eine Nummerierung. Die Nr. 211 ist zum Beispiel die Baumeisterarbeiten. Im Baubeschrieb muss auch die 211 für den Baumeister stehen und die Leistungen müssen unter dieser Nummer aufgelistet werden. Das gleiche gilt für den Kostenvoranschlag. Der Kostenvoranschlag muss mit der Baubeschreibung übereinstimmen, sonst stimmt einfach alles nicht. Das führt zu Frust und ganz vielen Herausforderungen, die einfach nicht sein müssen. Letztendlich müssen all diese Informationen in den Plänen stehen und wenn man diese systematisch kontrolliert und spätestens in allen Projektphasen abschliesst, dann hat man schon sehr viel richtig gemacht.
Finanzierung bei der Projektplanung
In der Finanzierung bei der Projektplanung sind zwei Punkte relevant: die Finanzierung generell und die Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Finanzierung
Bei der Finanzierung gibt es die einfache Formel für Einfamilienhäuser oder selbstbewohnte Immobilien 20 – 80, das heisst 20% Eigenkapital und 80% Fremdkapital. Eine weitere entscheidende Faustformel ist, dass die Renditen optimal auf die tatsächlichen Volumina abgestimmt sind, die man sich leisten kann und auch der Zielgruppe entsprechen. Entscheidend ist die langfristige Finanzierbarkeit und die Tragbarkeit. Da stellt sich die Frage ob langfristige oder kurzfristige Hypotheken aufgenommen werden sollen, es gibt Pro und Contra dafür?
Wir haben für unsere Firma einen Mix gewählt. Für ein oder zwei Liegenschaften, die wir halten, haben wir ganz kurzfristig auf dem Geldmarkt Hypotheken aufgenommen. Andere Immobilien haben wir wieder mit langfristigen Finanzierungen gemacht, 8 bis 15 Jahre. Wichtig ist, egal welche Strategie gewählt wird, man muss einen Plan über mehrere Jahre machen und diese als Tranchen, wann welche fällig wird, auflisten.
Wirtschaftlichkeitsberechnung
Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist entscheidend, den Aufwand und den Nutzen für die Kunden zu optimieren. Dann ist der Kunde bereit, ein bisschen mehr als den Marktwert zu bezahlen. Es ist wichtig, die Risiken im Verhältnis zum Aufwand zu kennen und auch immer wieder zu berücksichtigen. Es gibt immer nachträgliche Kosten, die nicht budgetiert werden können. Dazu muss man Reserve schaffen, um handlungsfähig zu bleiben. Hier verweise ich auf eine Podcastfolge, bei der detailliert auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingegangen wird.
Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Projektplanung geben. Falls es dir gefallen hat, hinterlasse mir doch egal auf welchem Portal eine Bewertung und Teile diesen Beitrag damit auch weitere Personen von diesem KnowHow profitieren können. Solltest du noch eine Frage zu einem anderen Thema haben, hinterlasse mir gerne ein Feedback in den Kommentaren, dann können wir gezielt auf deine Frage eingehen.
