Projektkalkulation,
Du kennst das: Dir liegt eine Projektidee vor und du möchtest – zumindest mal so Handgelenk mal Pi – ausrechnen, wie es renditemässig ausschaut. Ich zeige dir heute Schritt für Schritt, wie du eine schnelle und einfache Projektkalkulation durchführst.
Rendite- vs. Promotionsobjekt
Zunächst musst du zwischen Renditeobjekt und Promotionsobjekt unterscheiden.
Ein Renditeobjekt ist etwa ein Mehrfamilienhaus, das du zu fixen Mietzinsen vermietest. Bei einem Promotionsobjekt hingegen planst du mit dem Verkauf der Liegenschaft.
Es gibt eine einfache Möglichkeit, die Projektkalkulation per Excel durchzuführen. Auf der einen Seite hast du die Anlagekosten bei den Ausgaben; dem gegenüber stehen die Einnahmen. Die Differenz ist dann dein Erfolg. Oder du kapitalisierst die Erträge und bekommst so eine Rendite.
Grundstücksfläche und Quadratmeterpreis
Doch wie funktioniert das im Detail?
Zunächst notierst du dir, wie viel es dich kostet, das Grundstück oder die Immobilie zu kaufen. Du suchst im Geografischen Informationssystem (GIS) des betreffenden Kantons nach dem Grundstück mit der Kataster- oder Strassennummer. Bei den zusätzlichen Informationen findest du die Grösse der Liegenschaft.
Mit der Grundstücksfläche und dem Quadratmeterpreis dieser Lage kommst du durch Multiplizieren auf die Baulandsumme. Um hier die korrekte Zahl für den Quadratmeterpreis einzusetzen, kannst du bei uns nachfragen oder dann bei deiner Hausbank, die dir entsprechende Daten zur Verfügung stellt.
Nun geht es um die Frage, wie viel dich das Erstellen des Gebäudes kostet. Dafür konsultierst du in einem nächsten Schritt das Baureglement. Dort suchst du die Angabe zur Ausnützungs- oder Überbauungsziffer. So kommst du auf die Brutto-Geschossflächen.
Wenn man davon die Flächen der Wände und Allgemeinflächen etc. abzieht, erhält man die Netto-Wohnfläche, mit der wir für die Projektkalkulation arbeiten. Du kannst hier grob mit dem Verhältnis 80 zu 20 rechnen – die effektiv vermietbaren und verkaufbaren Flächen machen also rund 80 Prozent der Brutto-Geschossfläche aus.
Diese Fläche kannst du nun aufteilen: 120 Quadratmeter ergeben eine 4,5-Zimmer-Wohnung; eine 3,5-Zimmer-Wohnung liegt so bei 75 Quadratmetern. Damit hast du einen möglichen Wohnungsspiegel.
Von den Wohneinheiten zum Erlös
Wenn wir von Eigentumswohnungen sprechen, liegt der Schweizer Durchschnitt bei der Netto-Wohnfläche bei etwa 6’500 Franken pro Quadratmeter. Je nach Region gibt es da wieder Schwankungen, die du berücksichtigen musst. Diesen Preis multiplizierst du mit der Netto-Wohnfläche und dann kommst du auf den Ertrag.
Bei Mietwohnungen rechnest du mit der Netto-Miete pro Jahr. Diese kapitalisierst du mit einem Satz, den wir dir auf der Homepage zusammengestellt haben, und so kommst du auf die Rendite.
Nun noch die Gebäudekosten
Als groben Richtwert nehme ich da bei Eigentumswohnungen im leicht gehobenen Segment jeweils 5’000 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche. So ergeben sich recht simpel die Erstellungskosten, die auch eine einfache Tiefgarage beinhalten.
Du kannst diesen Richtwert gut an den Gegebenheiten anpassen. Baust du also etwa im Grundwasser, am Hang oder im Felsen, dann wird es etwas teurer.
Projektkalkulation: Die Zusammenfassung
Nun hast du die Grundstückskosten und die Baukosten und die erwarteten Einnahmen. Da fehlen natürlich noch einige Zusatz- und Nebenkosten – aber du hast zumindest einen groben Eindruck davon, in welche Richtung es gehen wird.
Auf unserer Website findest du ein Tool für diese grobe Projektkalkulation. Für genauere Berechnungen stehen wir dir gerne zur Verfügung.
Ich hoffe, du konntest auch heute etwas mitnehmen und würde mich natürlich über eine positive Podcast-Bewertung freuen.
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