Heute fangen wir mal bei null an. Du hast ein Grundstück, du willst etwas bauen, aber hast keine Ahnung, wie man das angeht? Ich zeige dir heute 10 schlimme Fehler in der Projektentwicklung, die du leicht vermeiden kannst. Wir gehen dabei chronologisch vor und starten in deinem Kopf: bei der Idee.
1: Die falsche Idee
Für jedes Grundstück bestehen gewisse rechtliche Parameter. Diese sind privatrechtlicher Natur (Grenzen, Dienstbarkeiten), aber auch aus dem öffentlich-rechtlichen Bereich (kommunale und kantonale Baureglemente und Reglemente des Bundes).
Sie alle bilden quasi die Grenzen, innerhalb derer du dich mit deiner Projektidee bewegen musst. Und die Projektidee ist in diesem Vorgang ganz zentral: Du brauchst eine möglichst genaue Vorstellung davon, was du erreichen willst. Eine schnelle Rendite? Eine langfristige Anlage? Möchtest du die Liegenschaft bald wieder verkaufen oder irgendwann deinen Kindern vererben? Was ist für dich finanziell überhaupt machbar? Was ergibt steuertechnisch Sinn? Wo stehst du in fünf bis zehn Jahren?
All diese Fragen sind relevant, wenn es um den Start der Projektentwicklung geht. Du musst wissen, wo du stehst und wohin du möchtest.
2: Nicht wissen, was der Kunde will
So, jetzt weisst du, was du mit der Immobilie willst. Nun musst du herausfinden, was der Kunde will! Dein zukünftiger Mieter, dein Käufer oder du selbst – du hast in jedem Fall einen Kunden.
Hier ist der beste Tipp Gespräche zu führen. Sei es mit Menschen aus deinem Umfeld oder mit Fachpersonen, die den Markt kennen. Je mehr du in Gesprächen erfährst, desto besser lernst du deinen Kunden kennen.
3: Der falsche Planungsstart
Eine Immobilie ist immer ein Prototyp. Das bedeutet, dass jedes Mal alles neu aufgegleist werden muss. Dies wiederum bedingt ein gutes Planungsteam mit Fachplanern aus allen relevanten Bereichen.
Viel zu oft geschieht es leider, dass mangels Planung und Weitsicht in den Ausführungsplänen Änderungen vorgenommen werden müssen. Deshalb: Wähle ein starkes Planungsteam, das dich gut durch die Prozesse führt.
4: Die Wirtschaftlichkeit ausser Acht gelassen
Es gibt im Prozess laufend Veränderungen, Nachträge, Mehrkosten… Als Bauherr oder Bauherrenvertreter ist es deine Aufgabe, ständig die Wirtschaftlichkeitsberechnung nachzuführen.
5: Die Finanzierung nicht geklärt
Auch wenn das vielleicht eine etwas unangenehme oder indiskrete Frage sein mag: Du musst abklären, ob die finanziellen Mittel für das Projekt zur Verfügung stehen. Eine derartige Finanzierungszusage kannst du am besten schon im Vorprojekt nachweisen – sonst gibt es dann plötzlich eine böse Überraschung. Dieser Schritt ist für die Projektentwicklung auch sehr entscheidend.
6: Falsche Partner gewählt
Die falschen Partner für dein Projekt können zu schlimmen Situationen führen. Doch wie wählt man denn da die richtigen? Ganz einfach: Nimm die Referenzliste (von Kunden und Planern) in die eine und das Telefon in die andere Hand und frag nach. Nach fünf Telefonanrufen wirst du herausgefunden haben, ob die betreffende Firma etwas taugt oder nicht.
7: Nicht phasenweise vorgegangen
Dass das saubere Abschliessen der Phasen wichtig ist für die Projektentwicklung, haben wir schon unter Punkt drei angesprochen.
8: Nicht alle Akten geprüft
Der Kostenvoranschlag, der Baubeschrieb, deine Pläne – all diese Akten müssen zwingend kongruent sein. Wenn du darin etwas nicht verstehst, dann stimmt etwas nicht. Klingt einfach, wird aber oft ignoriert.
9: Die rechtlichen Aspekte nicht berücksichtigt
Grundbuchblätter, Rechte, Pflichten, Dienstbarkeiten: schenke diesen Themen ausreichend Beachtung.
10: Fehler in der Mängelbehebung
Weil das ein so grosses Thema ist, wird es zu diesem Punkt einen separaten Podcast geben.
Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema geben und würde mich natürlich über eine positive Podcast-Bewertung freuen.
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