Nach dem letzten Blog über Mieterausbauten Teil 1, wo erklärt wurde, wie wichtig das Wording ist und wie dies angewendet wird, widme ich mich heute dem Prozess. Es ist ganz wichtig einen geordneten Prozess zu haben, sonst entsteht Chaos.
Untenstehend habe ich eine Liste gestaltet, bei welcher gut ersichtlich ist, wie ein geordneter Prozess bei Mieterausbauten abläuft. Darin wird genau beschrieben, was bei welchem Prozess gemacht werden muss und wer dafür verantwortlich ist.
Mieterausbauten 4 Themen
Weil dies ein sehr grosses Thema ist, habe ich es in 4 Teile aufgeteilt.
- Teil 1: Das Wording. Ein gemeinsames Verständnis ist sehr wichtig
- Teil 2: Der heutige Blog: Der Prozess. Ein guter Strukturierter Prozess führt zum Erfolg
- Teil 3: Verantwortlichkeiten & Zuständigkeiten
- Teil 4: Geht es um die Vorbereitung, welche Dokumente werden benötigt im Vorgang und welche Vorgaben solltest du deinem Mieter machen.
Mieterausbauten Teil 2: Prozess
| Status | Beschreibung & Ziel | Lead bei |
| Interessent | Interessent hat Unterlagen angefordert. | BHV |
| Reserviert | Interessent hat Reservationsvereinbarung unterschrieben und Reservationsgebühr beglichen, anschliessend Status «Gewerbemieter» | BHV |
| Gewerbe-mieter | Der Gewerbemieter hat Mietvertrag unterschrieben, Mietzinsdepot geleistet und Honorarzusage für den Planungsprozess des Mieterausbau ist unterschrieben. Anschliessend Status «Gewerbemieter» | BHV |
| Startsitzung | Der Gewerbemieter wird vom BHV/ IB über den Grundausbau und die Wahlmöglichkeiten informiert. Die Vorgaben bzgl. Haustechnik, Bauphysik, Brandschutz, Signaletik und die Schnittstellenliste GA-MA werden erläutert, damit eine klare Ausgangslage herrscht. | BHV |
| 1.Planungs-sitzung | Der Gewerbemieter formuliert seine Anforderungen (Projekthandbuch, Betriebskonzept, Raumprogramm) und bespricht diese, unter Leitung des IB mit den Planern. Hauptthemen: Raumaufteilung/Unterteilung, haustechnische Anforderungen (HLK), Sanitär-, Elektroinstallationen, Küche, Spezialanforderungen. Die Ergebnisse werden in einem Anforderungskatalog zusammengefasst. Aufgrund des Projekthandbuchs, Betriebskonzept und des Raumprogrammes, können auch die Honorare der Planer beauftrag werden. | BHV |
| 2.Planungs-sitzung | Die Planer stellen dem Gewerbemieter die Lösungen und Massnahmen und Erfüllung der Anforderungen inkl. Grobkostenschätzung +/- 20% vor, diskutieren diese und erhalten die Bestätigung des Gewerbemieters. Die Ergebnisse werden in einem Massnahmenkatalog inkl. Optionen zusammengefasst. Es entsteht eine Machbarkeitsstudie mit Grundrisslayouts, Grobkostenschätzung, Terminplan & Baubeschrieb. | IB (TU) Planer |
| Betriebskonzept | Wichtig in dieser Phase ist, dass der Mieter sein Betriebskonzept überprüft, zusammen mit der Machbarkeitsstudie. Es ist wichtig, dass der Mieter seine relevanten Betriebsabläufe prüft und optimiert. Auch für dich als Bauherr ist es entscheidend, dass der Mieter effizient wirtschaftet und dadurch sich Gedanken macht zu seinen Betriebsabläufen, Prozessen, Wegen etc. Auch die Anforderung an Beleuchtung, Belegungsanzahl pro Raum, Raumakustik etc. | Mieter |
| Ausbau-gespräch | Im Ausbaugespräch werden alle ausbaurelevanten Details besprochen. Dies betrifft Bodenbeläge, Oberflächen, Schreinerarbeiten, etc. In dieser Phase werden auch allfällige Betriebseinrichtungen(FF&E), die über Bauherrschaft erstellt werden besprochen. Die Ergebnisse werden in einer Materialisierungsliste inkl. Optionen zusammengefasst. | IB (TU) |
| Planungsphase | Anschliessend wir je nach Grösse des Mieterausbaus, die Planungsphasen Vorprojekt, Bauprojekt, eine allfällige Baueingabe getätigt. | BHV |
| Angebot / Submission | Je nach Bauausführungsstand oder Vertragsverhältnis, werden dann die Leistungen am Markt ausgeschrieben oder durch einen General- oder Totalunternehmer angeboten. | BM/ TU |
| Angebots-prüfung | Der Bauherrenvertreter plausibilisiert das Angebot und gibt dem Mieter ein Feedback. | BHV
|
| Entscheid Finanzierung | Der Mieter und der Bauherren müssen sich über die Finanzierung bezüglich dem Mieterausbau einigt sein. Natürlich je nach Mietverhältnis. | BHV / Bauherr |
| Freigabe Mieterausbau | Der Bauherrenvertreter oder du als Bauherr musst die möglichkeit haben, die Einbauten frei zu geben, primär da du allenfalls Eigentümer wirst (Retensionsrecht) beim nicht bezahlten der Mietzinsen oder durch allfällige Beeinträchtigung von anderen Mietern. Diese Phase, wird meistens bereits aber schon an Anfang gemacht. | BHV |
| Verträgliche Ergänzungen | Dan werden allenfalls auch Mietvertragliche ergänzungen nötigt. Dies muss einfach nochmals geprüft werden. | BHV |
| Realisierung | Wenn alle Themen geklärt sind, kann der Mieterausbau realisiert und umgesetzt werden. | BHV |
| IBS/IBN | Inbetriebnahme, Abnahme | IB (TU) |
| Übergeben | Mieteinheit ist offiziell mit Abnahmeprotokoll übergeben | IB (TU) |
| Mängelfrei | Das Abnahmeprotokoll und allfällige Mängel sind gemäss Übergabeprotokoll erledigt à Phase 2.- Jahresmängelabnahme | IB (TU) |
| Bewirtschaftung | . |
Wenn du dich an diesem Prozess für die Ausführung von Mieterausbauten in Gewerbe- & Industriegebäuden orientierst, sparst du viel Zeit, Geld und Nerven.
Verpasse nicht Teil 3 & 4 davon.
Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Mieterausbauten Teil 2: Prozess geben und würde mich natürlich über eine positive Podcast-Bewertung freuen.
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