Du, dein Unternehmen oder deine Familie haben die Idee, ein Immobilienprojekt zu realisieren? Beginne ich jetzt mit der Suche nach einem Architekten oder kenne ich jemanden, der Architekt ist und mir dabei helfen kann? Immer wieder hört man, dass bei der Entwicklung von Immobilien viel schief gehen kann. In diesem Beitrag zeige ich dir, welche Punkte du als Bauherr oder Immobilieninvestor beachten musst.
Eigentlich ist es ziemlich einfach: Man muss wissen was man möchte. Ein Ziel definieren. Das kann sehr unterschiedlich sein. Aber wenn es privat, familiär oder in einer Immobiliengesellschaft ist, die dir gehört, dann ist es in erster Linie
- Cash
- Langfristige Rendite
- Statussymbol / Repräsentieren
- Effizient Produzieren oder Anbieten von Dienstleistungen
- Verkauf
Realisierungsmodell – Die 10 Geheimnisse
Das Geheimnis sind folgende Themen, die durch die als Bauherr oder uns als Bauherrenvertreter aufzugleisen sind:
Marktanalyse & Marketinginstrumente
MAKRO- & MIKROLAGE / NACHFRAGESEGMENT / PREIS
Jede Projektentwicklung ist, wie der Name sagt, eine Entwicklung. Wir entwickeln ein Immobilienprojekt. Jede erfolgreiche Entwicklung wird mittels eines Prozesses und diversen Instrumenten gesteuert.
Hier geht es vor allem um Makro- und Mikrolage. Bei der Makrolage stellen sich die Fragen, in welchem Kanton, welchem Einzugsgebiet und welcher Gemeinde das Projekt liegt. Wobei es bei der Mikrolage darum geht, wo liegt es innerhalb dieser Gemeinde/Stadt, in welchem Quartier, in welcher Strasse? Was sind die Nachbargebäude und wo fährt der nächste Bus usw.? Da gehe ich immer vom ganz Grossen zum ganz Kleinen bis letztendlich zur Wohnungstür, wo dann auch der Mieter oder der Eigentümer ist. Weiter muss man auch herausfinden, was gerade gefragt ist, wo die Nachfrage ist und wofür die Leute auch bereit sind zu zahlen? Wie ist das Marktumfeld für Produktionsbetriebe, Büro, Gastronomie oder klassischen Wohnungsmarkt?
Produktdefinition
POSITIONIERUNG / NUTZEN FÜR DEN KUNDEN DES KUNDEN /
GRUNDLAGE FÜR ERFOLG
„Wer nicht weiss, was er will, muss nehmen, was gebaut wird.“ So oder ähnlich passiert es, wenn keine genaue Produktedefinition erstellt wird.
Bei der Produktdefinition geht es darum, was sind die Nutzungen, welche Nutzungseinheiten habe ich? Ist es eine einheitliche Nutzung über die ganze Liegenschaft oder mache ich einen Mix, wie Industrie/Gewerbe oder Gewerbe/Wohnen? Der Mix ist auch entscheidend, um ein Publikum anzusprechen. Meistens ist es nicht sinnvoll ein sehr breites Publikum anzusprechen, da dadurch viele Konflikte geschaffen werden, die gar nicht nötig sind. Ich positioniere mich besser in einer Nische, wo wirklich eine Nachfrage besteht und wähle einen Mix, wo eine grösstmögliche Überschneidung herrscht, denn diese befruchten sich gegenseitig, wenn man an den Betrieb, die Nutzung und auch an die ganze Vermietung oder an den Verkauf denkt.
Auch die ganze Betriebsunterhaltung muss geregelt werden, sowie die ganze Erschliessung/Anbindung und Parkplätze sollten ausreichend vorhanden sein. Wie komme ich zu einem Gebäude zu Fuss, mit dem Fahrrad, dem Auto, wie funktioniert die Anlieferung oder die Anreise der Gäste usw. Die Fusswege sollten auch für die Kinder sicher sein, wenn sie in den Kindergarten müssen oder in den öffentlichen Verkehr. Das sind alles einfache Themen, dafür muss man nicht in der Schlange stehen oder Architekt sein. Das ist normaler Menschenverstand.
Aber natürlich hängt an jeder Entscheidung ein Preisschild, aber das kann man sauber als Option ausweisen. Und wenn man dann im Prozess weiter ist, kann man sich entscheiden und abwägen, das will ich, das will ich nicht. Aber wenn man das gar nicht hat und im Blindflug ist und sich einfach blind in das Getümmel und in die Architekturwelt stürzt, dann bekommt man kein Produkt, das dann den heutigen Anforderungen und dem Stand der Technik entspricht.
Projektpflichtenheft
AUSGANGSLAGE / ZIELGRUPPE / NUTZERANFORDERUNGEN
Das Projektpflichtenheft bildet die Basis für ein erfolgreiches Projekt, denn nur so können die Qualität und die gewünschten Anforderungen durchgängig kommuniziert werden. Das Projektpflichtenheft dokumentiert die vom Bauherrn gewünschten Produkte.
Ein Projektpflichtenheft muss von einem Bauherrn oder besser von einem Bauherrenvertreter erstellt und gepflegt werden. Hier verweise ich gerne auf einen anderen Beitrag, wo ich ausführlich auf das Projekt Pflichtenheft eingegangen bin.
Das Projekthandbuch
ZUSAMMENARBEIT / ORGANISATION / KOMMUNIKATION
Das Projekthandbuch bildet die Basis für eine erfolgreiche und einfache Zusammenarbeit. Dank dieses Handbuches können viele Leerläufe vermieden werden und bereits Standards und Prozesse im Projekt etabliert werden, welches die Effizienz aller Beteiligten erhöht.
Vergabeform
SCHNITTSTELLEN / VERANTWORTUNG / VERTRAGSFORMEN
Die Organisationsform und die Vergabeform entscheiden über die richtige Auswahl an Projektbeteiligten und den zu beauftragenden Planern.
Es gibt klassischerweise vier typische Vergabeformen. Die Realisierung mit Einzelunternehmern, wo du wirklich jeden Vertrag als Bauherr schriftlich abschliesst. Die zweite Form ist dann die Realisierung mit einem Generalunternehmer. Das heisst, du beauftragst die Planer einzeln und dann für die gesamte Realisierung hast du einen Vertrag und einen Ansprechpartner. Dann gibt es noch die Form des Totalunternehmers, das ist dann Planung und Realisierung. Dann hast du einen Vertrag und einen Ansprechpartner für die ganze Planung und Realisierung. Und dann gibt es noch Mischformen von Generalunternehmer. Ich verweise gerne auf den Blogbeitrag Vergabeformen, da erwähne ich auch die Vorteile oder die Nachteile, weil nicht jedes Modell passt für jeden. Du musst dich damit auseinandersetzen, denn die Vergabeform ist sehr entscheidend, wie du ein Projekt startest.
Ablaufplanung / Planung der Planung
TERMINPROGRAMM / ARCHITEKT / PROZESS
Mit der Planung der Planung kommt auch diese Phase in einen geordneten Prozess und ins Timing, trotz der möglichen kreativen Architekturideen.
Der Ablaufplan endet in einem Dokument, das sich Planung der Planung nennt. Darin ist ersichtlich, wann die Präsentation, das Bauprojekt, die Einreichung, die Submission und die Realisierung stattfinden. Das ist aber ein Meilensteinprogramm, das ist übergeordnet zu wenig konkret und viele Planer scheuen sich ein bisschen wirklich ihre Arbeit konsequent zu planen. Deswegen musst du als Bauherr eine sogenannte planende Planung vorgeben, wo du wirklich koordinierst. Du musst das nicht selber machen, aber du musst das einfordern. Überlege dir, was kann der Architekt genauso gut und wann kommen die Fachplaner/Spezialisten dazu?
Die Planung der Planung bringt die Qualität eines Projektes extrem hoch oder viel höher als bei klassischen Themen, weil es koordiniert und abgestimmt ist. Die Wahrheit hier ist auch, dass man als Bauherr ein grosses Problem haben kann, wenn man nicht von Anfang an diese Punkte beachtet. Weil je später man Entscheidungen trifft oder nicht klar ist, was man will und immer wieder was ändert, bringt das Unruhe, Fehler und es wird immer teurer. Je früher man sich klar ist, welches Produkt man haben will, desto besser wird ein Produkt.
Ablauf und Phasen
SIA / PHASEN / STRUKTUR
In Phasen zu denken, unterstützt jedes Projekt, die nötige Flughöhe zu bewahren und sich auf die wesentlichen Dinge zu konzentrieren.
Das SIA ist sehr strukturiert. Zuerst kommt die strategische Planung, anschliessend die Vorstudie, dann die Projektierung, Ausschreibung, Realisierung und schlussendlich die Bewirtschaftung. Man versteht, in welcher Phase wir in welche Tiefe gehen und welche Leistung zu erbringen ist. Ich greife darauf zurück und ich kann das nur empfehlen.
Qualitätssicherung in der Planung
PQM / KRITISCHE WÜRDIGUNG / AUSLÖSEN NEUE PHASE
Eine QS in der Planung bringt in allen nachfolgenden Phasen Ruhe und Sicherheit.
Hier kannst du sehr, sehr viel Einfluss nehmen, damit die Planung auch Qualität bekommt, wenn du wirklich auch die Pläne prüfst und wenn du etwas nicht verstehst, dir das erklären lässt. Was bedeutet das überhaupt, dafür gibt es ein sogenanntes Plangenehmigungsverfahren. Und vielleicht noch ein kleiner Einschub vorweg: Habe ich erwähnt, dass du das grösste Problem bist? Das ist richtig, aber das heisst nicht, dass du von Anfang an alles festlegen musst. Es kommen immer wieder neue Erkenntnisse dazu und es sind Anpassungen notwendig. Deshalb heisst der Prozess ja auch Projektentwicklung. Man wird mit der Zeit klüger in einem Projekt. Aber das sind nicht Tausende oder Zehntausende von Änderungen. Nein, das sind vielleicht fünf oder zehn und das ist dann auch im ganzen Projektteam überschaubar. Aber wenn die Erkenntnisse nur tröpfchenweise kommen, dann artet das aus. Es gibt einen Sicherheitsmechanismus, den ich dir jetzt genannt habe. Das ist der Planfreigabeprozess, wo du nochmal sicherstellen kannst, dass deine Bedürfnisse alle eingearbeitet sind.
Konzepte HAUSTECHNIK / BAUPHYSIK / STATIK
Folgende minimale Konzepte sind nötig: Dichtigkeits-, Aushub-, Statik-, Brandschutz-, Schallschutz-, HLKKS-, Elektro-, Wärmeschutz- & Bauphysikkonzept. Sowie Nutzungsvereinbarung und auch Farb- und Materialisierungssysteme.
Wenn du diese Konzepte konsequent einforderst und dann auch verstehst und anschaust, dann hast du wirklich 100% abgedeckt und fixiert für die weiteren Sitzungen und natürlich auch für die weiteren Phasen.
Bauherrensitzungen / wichtige Dokumente
SITZUNGSFÜHRUNG / PENDENZEN / NACHTRÄGE
Klare Kommunikation und saubere Dokumentation vermeiden Missverständnisse und dienen zur Optimierung des Gesamtprozesses.
Du musst schauen, dass die Organisation, das Team handlungsfähig ist und dass der Austausch da ist. Darum sind Bauherrenbesprechungen und Fachplanerbesprechungen zu terminieren und die wichtigsten Dokumente müssen ständig aktualisiert werden und kongruent, also deckungsgleich sein. Sie müssen inhaltlich das Gleiche aussagen. Wir sprechen hier von den einfachen, klassischen Plänen, Beschreibung, Farben, Materialien, Konzept und den Kostenplänen. In all diesen Dokumenten muss das Gleiche stehen. Und wenn man kein Team hat und nicht jeder für ein Dokument verantwortlich ist, dann ist nicht immer sichergestellt, dass alles eingearbeitet ist und alle den gleichen Wissensstand haben. Deshalb müssen diese Dokumente in jeder Phase kongruent sein, sonst wird man sehr, sehr, böse auf die Nase fallen. Das stellt sich in Form von Terminverzögerungen, Nachträge, Mehrkosten, Risiken dar. Da braucht man sehr viel Know-how und natürlich auch Kapazitäten, um das zu prüfen.
Aber letztendlich sind das die zehn Erfolgsfaktoren, die dir so ein Architekt oder jemand aus der Immobilienbranche nicht verrät. Du als Bauherr oder wir als Bauherrenvertreter können dafür sorgen, dass diese zehn Punkte in der Projektentwicklung am Anfang stehen und umgesetzt werden.
Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Realisierungsmodell – die 10 Geheimnisse geben. Falls es dir gefallen hat, hinterlasse mir doch egal auf welchem Portal eine Bewertung und Teile diesen Beitrag damit auch weitere Personen von diesem KnowHow profitieren können. Solltest du noch eine Frage zu einem anderen Thema haben, hinterlasse mir gerne ein Feedback in den Kommentaren, dann können wir gezielt auf deine Frage eingehen.
