Diese Woche habe ich zwei Objekte besichtigt, für welche wir eine Immobilienbewertung durchführen dürfen. Ein Objekt soll für eine Weiterentwicklung bewertet werden, das andere für einen Verkauf.
In diesem Blogbeitrag erkläre ich in einer ganz einfachen und verständlichen Form mein Wissen rund um Immobilienbewertungen.
Hedonische Methode der Immobilienbewertung
Als Bewerter gehen wir davon aus, dass Grundstücke in ähnlicher Lage auch wertmässig vergleichbar sind.
Schritt 1: Datenerhebung
Der erste Schritt der Immobilienbewertung besteht aus zwei Teilen: der Auswahl von vergleichbaren Verkäufen, sowie die Suche nach den jeweiligen Verkaufsinformationen. Bei der Auswahl der Vergleichsobjekte sollten drei Kriterien erfüllt sein, damit ein Verkauf als vergleichbar angesehen werden kann:
- Bei dem Verkauf muss es sich um eine wettbewerbsfähige Immobilie handeln.
- Es muss ein Offenmarktgeschäft sein.
- Die Handänderung sollte erst kürzlich erfolgt sein.
Schritt 2: Datenanalyse
Im zweiten Schritt der Immobilienbewertung wird die Vergleichstauglichkeit geprüft. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:
- Vergleichsperimeter: Standortgemeinde, Bauzone, Ausnützungsziffern
- Vergleichszeitpunkt: Handänderungen nicht älter als 3 Jahre
- Bereinigung um Höchst- und Tiefstpreise
- Bereinigung um Handänderungen aus Erbteilung oder aus Liquidationen
- Berücksichtigung der Grösse und der Topographie
- Berücksichtigung von Erschliessungsunterschieden
- Mikrolage: Besonnung, Aussicht, Immissionen
- Dienstbarkeiten, Baulinien
Schritt 3: Korrekturfaktoren
Als nächstes folgt bei der Hedonischen Methode der Immobilienbewertung das Untersuchen der Unterschiede zwischen den Verkaufsobjekten und der zu bewertenden Immobilie. Dabei werden die als tauglich befundenen Vergleichsobjekte in einer Tabelle aufgelistet.
Schritt 4: Erhalten des Schätzwertes
Beim letzten Schritt dieser Immobilienbewertung empfiehlt es sich die erhaltenen Werte mit weiteren Quellen zu vergleichen. Diese sind zum Beispiel das Immo-Monitoring von Wüest & Partner, der Angebotspreisindex von IAZI oder die aktuellen Angebotswerte im Internet.
Die Sachwertmethode der Immobilienbewertung
Der Sachwert (auch Real- oder Substanzwert genannt) bildet in der Immobilienbewertung den substanziellen Wert eines Grundstückes. Dieser ergibt sich aus dem berechneten Bauwert der Gebäude, zuzüglich der Umgebungsarbeiten, sowie den Baunebenkosten und dem Landwert der Parzelle.
Um die Baukosten eines Gebäudes für eine Immobilienbewertung berechnen zu können, müssen die für die Erstellung einer Baute nötigen Positionen nach Baukostenplan BKP ermittelt werden. Der Baukostenplan besteht aus den Hauptpositionen 0 – 9, wobei 0 die Kosten für das Land sowie dessen Erschliessungskosten und 1 – 9 die Aufwendungen für die Bauleistungen betreffen.
Immobilienbewertung von Renditeliegenschaften
Am meisten Verbreitet bei der Immobilienbewertung ist ein Mix zwischen dem hedonischem Bewertungsmodell und der Discounted Cash Flow “ DCF “ Methode. Dabei wird der abgezinste Zahlungsstrom welcher erwartet wird auf die Lebensdauer aufgerechnet. Konkret heisst in der Immobilienbewertung das z.B. alle Erträge von 0 bis 10 Jahre dargestellt werden. Das ergibt den Bruttoertrag der Mietzinse. Man nimmt die Soll-Mieterträge und zieht dann einen Leerstand ab, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten und kommt so auf den Nettoertrag der Mietzinse. Diesen Nettoertrag wird kapitalisiert, z.B. mit 2.85%. Dies ergibt einen Ertragswert, sprich den Marktwert. Der Kapitalisierungszinssatz ist sehr entscheidend um den Wert der Liegenschaft zu bestimmen.
Kapitalisierungszinssatz
Der Kapitalisierungszinssatz (KZS) setzt sich wie folgt zusammen: Zum einen haben wir das Basisniveau Risiko einer Liegenschaft. Hinzu kommt der Immobilienspezifischer Zuschlag, Makrolage, Mikrolage, Ertragsrisiko, Objektqualität, Objektgrösse, Ausnützungsreserve, Entwicklungsprojekt, Baurecht, Eigentumsbeschränkungen, Zusätzliche Positionen. Alle diese Faktoren sind mit einem Risikozuschlag behaftet, welcher sich auf den Preis auswirkt. Das ist die Zusammensetzung bei Bewertungsfirmen.
Es gibt noch einen klassischen Ansatz, den ich für die Immobilienbewertung gelernt habe, wenn man z.B. in einer Excel die DCF Berechnung erstellt. Hier setzt sich der Kapitalisierungszinssatz aus folgenden Faktoren zusammen:
| Basiszinssatz | Kapitalverzinsung | 1.25% | — |
| Zuschläge3 | Rückstellungen | 0,50% | 0,7 – 2,0% |
| Betriebskosten | 0,25% | 0,1 – 0,5% | |
| Verwaltungskosten | 0,30% | 0,1 – 0,3% | |
| Mietzinsrisiko | 0,10% | 0,0 – 0,4% | |
| Unterhalt/Reparaturen | 0,85% | 0,5 – 1,0% | |
| Total | Kapitalisierungszinssatz | 3.25% |
Aus <https://www.schweizerische-immobilien.ch/immobilienbewertung>
Faustregeln der Immobilienbewertung mit dem KZS
- Je höher der KZS, desto niedriger der Immobilienwert
- Je niedriger der KZS, desto höher der Immobilienwert
- KZS sollte mindestens gleich hoch sein wie kostendeckende Rendite.
Aus <https://www.schweizerische-immobilien.ch/immobilienbewertung>
Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Immobilienbewertung geben und würde mich natürlich über eine positive Podcast-Bewertung freuen.
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