Wie wird ein General- oder Totalunternehmer entschädigt, wo liegen seine Risiken und wie verdient er am Ende sein Geld? Genau um diese Fragen geht es im heutigen Blog. Man hat schon viele wilde Geschichten gehört, wo Bauherren und Immobilieninvestoren schlechte Erfahrungen gemacht haben. Es sind drei wesentliche Punkte die es zu beachten gibt.
Zum einen ist es einfach zu verstehen, wie ein General- und Totalunternehmer kalkuliert. Was sind seine Kennzahlen? Was sind seine Risiken? Der zweite Punkt ist: Was ist eigentlich sein Honorar, seine Vergütung und was ist seine Gewinnspanne? Und der dritte Punkt ist, wie musst du dich absichern in Bezug auf Qualität, in Bezug auf Themen, die möglicherweise nicht qualifiziert sind?
General- und Totalunternehmer Angebotsberechnung
Kalkulation anhand von Kennzahlen
Ein Totalunternehmer erstellt als erstes ein Angebot. Dieses muss er kalkulieren oder mit dir als Bauherr und Immobilieninvestor entwickeln. Der TU hat seine Erfahrungen und Zahlen mit denen er kalkuliert und mit dem Ziel einen Total- oder auch Generalunternehmervertrag mit dir abzuschliessen. Er erstellt in der Regel auch einen Baukostenplan (Kostenschätzung / Kostenvoranschlag).
Bei einem Bauvorhaben, welches erst in ein bis drei Jahren erstellt wird, ist die Kalkulation sehr schwierig, da man nicht weiss, ob die Preise hoch oder runter gehen. Der TU geht meistens davon aus, dass er in Zukunft auch die selben Preise erhält.
Partnerschaften
Aber die zweite Komponente ist eine mögliche Partnerschaft. Wenn der General- oder Totalunternehmer immer wieder mit den gleichen Unternehmern zusammenarbeitet, dann ist seine Chance besser, gewisse Produkte schneller, günstiger und in grösseren Mengen zu erhalten. Und dies müssen die GU’s und TU’s ausnützen, um dir ein gutes Angebot machen zu können.
Prozess
Der nächst Schritt ist der Prozess. In der Regel ist die erste Phase die Submissionsphase und dann steigt er in die Vertragsverhandlungsphase ein mit dem Endziel einen Vertrag abzuschließen. Er muss sich viele Gedanken machen und geht ein Risiko ein, er wettet auf die Zukunft, dass er zum Angeboten Preis auch seine Arbeiten an Subunternehmer vergeben kann. Es ist ein Unterschied ob ein Angebot nur für eine Arbeitsgattung gemacht wird oder für ein Gesamtpaket, denn bei letzterem ist es ein grösseres Risiko. Dieses Risiko muss abgesichert werden und auch bepreist werden als Budgetposition. Der General- und Totalunternehmer hat nur dann Kostensicherheit, wenn er erstens mit einem Partner zusammenarbeiten kann, welcher ihm die Preise bestmöglich schon in der Bauphase bestätigt oder wenn er frei auf dem Markt submittiert. Und dieser wiederum mit Sublieferanten Werkverträge abschliesst.
Honorare und Abrechnungen
Offene und verdeckte Abrechnung
Es gibt zwei Systeme von Abrechnungen. Die offene Abrechnung, bei dieser wird alles offen abgerechnet und das Honorar wird in der Regel als Pauschale Position mitangeboten. Gleiches gilt für die Risikoposition, welche auch in der Regel pauschal bepreist wird. Das Modell der offenen Abrechnung gibt es als Kostendach mit oder ohne Gewinnbeteiligung.
Die zweite Methodik, welche in der Brache verbreitet ist die pauschale Entschädigung. Dabei gibt es Formel für die Teuerung die berechnet werden kann oder eben nicht.
Honorare
Die General-, Totalunternehmerhonorare oder auch Honorare für Baumanagement fallen so oder so an. Es ist eine Leistung, die der GU oder TU zu erbringen hat. Somit ist es eigentlich egal ob er es als Einzelposition aufrechnet oder verdeckt als Prozentsatz in Einzelpositionen. Man muss sich bewusst sein, dass diese Kosten, egal ob offen oder verdeckt da sind und man sie nicht wegrationalisieren kann.
Gewinn und Risiko
Der General- und Totalunternehmer bewegt sich immer zwischen Gewinn und Risiko. Gewinn ist, wenn man das Geschäft gut macht. Das Risiko ist, wenn man sich irgendwo in einer Position verspekuliert hat. In der Regel passiert das immer, dass man in einer Position nicht auf den gewünschten Kostenvoranschlag kommt, dafür an einem andere Ort Reserven bilden kann. Um dieses Vergaberisiko auffangen zu können braucht es eine Reserveposition.
Letzten Endes funktioniert unser Wirtschaftssystem so, dass jeder Unternehmer Geld verdienen muss. Das ist auch sein gutes Recht und notwendig damit ein Unternehmen sich entwickeln und wachsen kann. Aber wie gesagt, diese Gewinnposition ist auch dazu da, um eventuelle Verluste oder Risiken abzudecken. An sich gibt es zwei Positionen. Der General- und Totalunternehmer braucht ein Honorar für das Management (Baumanagement) und die zweite Position als eine Gewinn- oder Verlustposition.
Risiko für dich als Bauherr oder Immobilieninvestor
Vertrag kongruent führen
Wo ist das Risiko für dich als Bauherr oder Immobilieninvestor in dieser Konstellation? Ich möchte drei Punkte hervorheben, wo die Gefahr liegen kann. Der erste Punkt ist, wenn der Vertrag und die Nachträge nicht kongruent geführt werden und nicht richtig geschrieben sind, dann ist es in der Regel möglich, dass ein schlechter Weg eingeschlagen wird und an der Qualität gespart wird. Ein Beispiel dazu, wenn ein Fenster nicht klar definiert ist und nur ein Holzfenster aufgeführt ist, weiss man nicht was man für eine Qualität bekommt, mit oder ohne Sprossen, einfach verglast oder dreifach, Edelstahl- oder Kunststoffgriff. Es gibt so viele Themen, die man an einem Bauteil definieren kann und wenn dies nicht definiert wird, dann bekommt man einfach das Billigste, wenn man einen schlechten General- oder Totalunternehmer hat.
Vor etwa einem halben Jahr hatte ich einen Kunden, dessen TU-Vertrag war tatsächlich nur sieben Seiten lang. Wie kann ich oder wie soll ich in sieben Seiten ein ganzes Bauvorhaben definieren? Das ist schlichtweg unmöglich. Ein Vertrag mit einem General- oder Totalunternehmer hat gut und gerne zwischen 500 und 1000 Seiten. Es ist enorm wichtig, dass schwarz auf weiss steht, was der Kunde bekommt.
Reihenfolge des Vertrags
Der zweite Punkt, der wichtig ist, ist ein Vertrag, der alle genannten Grundlagen, also Baubeschreibung, Pläne, Konzepte, Formate, Sanierungskonzept, Nutzungsvereinbarung etc. beinhaltet und auch in der Reihenfolge richtig aufgeführt ist. Es muss definiert werden, welche Dokumente, wenn diese sich widersprechen, in der Fülle von Informationen Gültigkeit haben. Jeder, der schon einmal gebaut hat weiss, dass es eine Informationsflut von Plänen vom Bau und Konzepten gibt. Da wird nicht immer alles stimmen und kongruent sein. Deshalb muss man definieren, in welcher Reihenfolge der General- oder Totalunternehmervertrag in sich stimmig und richtig ist. In der Regel wird das so definiert, dass der Vertragsmantel Seite 1 bis 20 an erster Stelle steht und dann in der Reihenfolge Baubewilligung, Pläne, Angebot, Vergabe, Besprechung. Normalerweise werden immer die aktuellsten Unterlagen in der obersten Hierarchie abgelegt.
Detailgenaue Produkte Beschreibung
Der dritte Punkt, es muss im General- oder Totalunternehmervertrag jede Schraube, jeder Türgriff, jedes statische Konzept qualifiziert beschrieben, die Anforderungen und Normen hinterlegt werden, denn nur dann hat man wirklich die Sicherheit, dass man das bekommt, was man bezahlt. Wenn beispielsweise beim Parkett das Parkett nicht einfach ein Parkett ist, sondern das Parkett muss definiert werden. Zum Beispiel ein Parkett rustikal, lange Riemen, 1,20 Meter lang, 12 Zentimeter breit, gebürstet mit einer Schicht von drei Millimetern, weiss geölt mit einem Zuschlag von 5 % weiss, wild verlegt und am besten zusätzlich noch die Artikelnummer aufführen. Dann weiss man genau was man für den Preis wirklich bekommt und der Unternehmer kann nicht einfach auf ein billigeres Produkt wechseln.
Und zu guter Letzt muss im General- oder Totalunternehmervertrag definiert werden, dass das Risiko nicht zu Lasten von dir als Bauherr oder Immobilieninvestor geht.
Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema General- und Totalunternehmervertrag geben. Falls es dir gefallen hat, hinterlasse mir doch egal auf welchem Portal eine Bewertung und Teile diesen Beitrag damit auch weitere Personen von diesem KnowHow profitieren können. Solltest du noch eine Frage zu einem anderen Thema haben, hinterlasse mir gerne ein Feedback in den Kommentaren, dann können wir gezielt auf deine Frage eingehen.