Wie schaffe ich den Einstieg in Immobilien? Das ist das Thema zum heutigen Blog. Drei Fragen muss man sich dabei stellen. Erstens: Wie komme ich in die Immobilienwirtschaft? Dann ist der zweite Punkt, wie kaufe und prüfe ich eine Immobilie? Und die dritte Frage ist: Wie halte ich die Rendite?
Wie komme ich in die Immobilienwirtschaft?
Dass man mit dem Einstieg in Immobilien schnell Reichtum erlangen kann, ist nicht wahr. Auch diese Verdienstmöglichkeit, Kapital anzulegen, ist mit harter Arbeit verbunden. Man muss sich engagieren und eine Leidenschaft entwickeln, um in diesem Bereich Fuss zu fassen. Man kann einfach anfangen, wie zum Beispiel, einen Parkplatz kaufen und diesen vermieten, denn 120 bis 350 Franken im Monat bei einem Preis von 30’000 bis 50’000 Franken gibt schon eine ordentliche Rendite mit der man anfangen kann.
Das passende Grundstück finden
Der wirkliche Einstieg in Immobilien ist der Kauf der ersten Eigentumswohnung. Hier mein persönlicher Tipp: Wenn man die Möglichkeit hat eine alte Liegenschaft, welche nicht öffentlich ausgeschrieben, aber sanierungsbedürftig ist und an einer guten Lage liegt, zu einem günstigen Preis zu kaufen, unbedingt zuschlagen. Dort ist der grösste Mehrwert, weil es Potenzial gibt. Am besten wird bei einer solchen Immobilie eine weiche oder mittleren Sanierung in Auftrag gegeben. Das heisst, einmal streichen, neue Küche und oder Bad, Bodenbeläge austauschen, Parkett auffrischen. Denn nur schon diese Massnahmen erhöhen den Wert der Eigentumswohnung und somit kann diese mit Gewinn verkauft werden und dies erhöht dein Kapital. Letztendlich braucht man viel Liquidität um größere Liegenschaften kaufen zu können. Wichtig zu beachten ist die Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz, die einen grossen Teil des Gewinns wegnimmt, das muss einkalkuliert werden. Nicht dass man da auf die Nase fällt. Also das ist der zweite Tipp im Sinne von Einstieg in die Immobilie.
Rendite- oder Promotionsobjekt
Beim Einstieg in Immobilien wird zwischen langfristigen Renditeliegenschaften, welche man behält, und den sogenannten Promotionsobjekten, die man kauft und wieder verkauft, möglichst natürlich mit einem höheren Gewinn, unterschieden. Diese zwei unterschiedlichen Arten von Immobilien muss man verstehen, weil ein sogenannter Flip, ein Wechselspiel von diesen zwei Arten von Immobilien haben sinnvoll ist. Denn wenn nur in Renditeobjekte investiert wird, dauert es ziemlich lange, bis wirklich ein Verdienst von den Mieteinnahmen kommt.
Wie kaufe und prüfe ich eine Immobilie?
Der tatsächliche Kauf und die Prüfung einer Immobilie ist der nächste Schritt beim Einstieg in Immobilien.
Lage der Immobilie
Die Lage ist das A und O beim Immobilienkauf, denn diese entscheidet, wie viel man bezahlt. Natürlich sind die peripheren Lagen preislich attraktiver, dafür gibt es aber auch das Leerstandsrisiko oder das Risiko eines schwierigeren Verkaufs. Und je zentraler die Lage ist, je beliebter der Markt ist, desto höher sind die Preise. Es ist von Vorteil, dort zu investieren, wo man den Markt gut kennt. Ansonsten ist ein Netzwerk von Personen, welche den Markt in der Region der Immobilie gut kennen eine gute Möglichkeit um dieses Wissen zu erhalten.
Offset-Marketing oder öffentlicher Ausschreibungsmarkt
Dann ist immer die Frage ob Offset-Marketing oder öffentlicher Ausschreibungsmarkt? Klassischerweise sind Immobilien online auf den bekannten Immobilienplattformen ausgeschrieben und die Preise sind eher am oberen Limit. Was natürlich auch für den Einstieg in Immobilien spannender ist, ist der Offsetmarkt. Bei diesem gehen die Immobilien unter der Hand weg, dazu benötigt man Beziehungen und ein Netzwerk. Auch einen Newsletter zu abonnieren oder bei Vermarktern, die auch unter der Hand Immobilien verkaufen nachzufragen ist sehr hilfreich. Definiere genau nach welchen Parametern du suchst, was, wo, welche Region, denn so bekommst du wirklich die spannenden Angebote massgeschneidert auf dein Profil.
Ich schaue mir ungefähr 50 bis 100 Immobilien an, bis eine in Frage kommt. 35 bis 40 Liegenschaften rechne ich, bis eine sehr interessant wird. Die Konkurrenz ist sehr gross und deshalb weiss man auch gar nicht ob man den Zuschlag erhält. Das ist gar nicht so einfach und mit viel Aufwand verbunden. Man muss viel arbeiten, man muss viel kalkulieren, man muss sich engagieren und dann kommt man dahin, wo man den Zuschlag für ein Objekt bekommt. Das kann viele Faktoren haben. Vielleicht warst du einfach sympathisch, vielleicht hat die Schnelligkeit überzeugt. Eventuell kannst du innerhalb von zwei Tagen oder am gleichen Tag schon eine Finanzierungsbestätigung den Tisch legen. Je besser du vorbereitet bist, desto schneller kommst zum Kauf einer Immobilie und so zum Einstieg in Immobilien.
Prüfung des Objekts
Danach steht die Prüfung des Objektes in verschiedenen Dimensionen an, finanziell, rechtlich und qualitativ, sprich die ganze Bauqualität.
Finanzielle Prüfung
Bei der finanziellen Prüfung geht es darum den Marktpreis zu prüfen und ob es mit dem Verkaufspreis in etwa übereinstimmt. Dazu kann eine Wirtschaftlichkeitsberechnung hilfreich sein, dann weiss man wieviel man für die Immobilie bieten kann. Bei der finanziellen Prüfung geht es auch um die Finanzierung. Bevor du eigentlich über ein Objekt nachdenkst, musst du deine finanziellen Möglichkeiten kennen und wissen, wie du diese finanzieren willst. Wieviel Fremdkapital bekomme ich? Wie viel Eigenkapital habe ich und wie setzt sich dies zusammen? Welche Sicherheiten muss haben, damit ich die gewünschte Summe von der Bank bekomme?
Rechtliche Prüfung
Man bekommt den Zuschlag für eine Immobilie. Dann ist es wichtig zu analysieren, was die Immobilie rechtlich hergibt. Dazu wird der Grundbuchauszug benötigt. Darauf sind alle notwendigen Dienstbarkeiten und eventuelle Verträge, wenn es Wohneigentum ist, ersichtlich. Dazu gehört die ganze Begründung des Stockwerkeigentums, die Reglemente, die Teilung, bleibt die Wertquote erhalten und auch die letzten Protokolle, sowie der Stand der Umsetzungsphase.
Qualitative Prüfung
Für die qualitative Prüfung muss ein Augenschein vor Ort gemacht werden. Wenn man kein Fachmann ist und vor allem als Einstieg in Immobilien, empfiehlt es sich Unterstützung, wie z.B. jemanden aus dem Bekannten- oder Freundeskreis mitzunehmen, der in der Branche tätig ist. Dieser kann relativ einfach schon die ersten Themen erklären, wo es eventuell bautechnische Probleme geben könnte. Bei grösseren Objekten, von einer Million aufwärts, muss man Fachleute mitnehmen, welche die Bauqualität analysieren und bewerten können.
Wie halte ich die Rendite?
Was passiert, wenn ich nach dem Einstieg in Immobilien diese Renditeimmobilie in meinem Portfolio habe und sie aktiv vermieten kann? Da gibt es drei Punkte.
Kontinuierliche Instandhaltung
Eine kontinuierliche Instandhaltung ist notwendig. Es gibt nichts Schlimmeres, als wenn man eine Immobilie abwirtschaftet, d.h. die Bodenbeläge nicht unterhält, beim Mieterauszug die Türscharniere von der Küche verkommen lässt, der Aufzug, das Flachdach, die Fassade nicht wartet usw. Ein Auto muss auch jedes Jahr in den Service und dies kostet viel weniger als die Immobilien.
Warum soll man die Immobilie nicht auch instand halten damit sie ihren Wert behält? Die professionellen, grossen Immobilienfonds haben riesige Teams, die sich nur darum kümmern, das Portfolio zu unterhalten und zu sanieren. Da steckt Kalkül dahinter, denn sie müssen ihr Portfolio, ihren Wert steigern. Und das funktioniert nur, wenn ständig gewartet wird. Aber auch in kleinen Dimensionen muss man darüber im Klaren sein, dass die Immobilie aktiv unterhaltet werden muss.
Geld in Immobilie lassen
Für das Halten von Immobilien hat mir ein Mentor von mir, der leider verstorben ist, einen Tipp gegeben, den ich gerne hier teile. Wenn du eine Liegenschaft kaufst, nimm keinen Franken aus dieser Liegenschaft heraus. Somit kannst du unabhängig von Finanzierungsinstituten, Banken oder Versicherungen, die Kredite geben, sein. Mein damaliger Mentor hat bei all seinen Immobilien Unterhalt geleistet und diese als Wertsteigerung, aber keinen Franken für sich genommen. Damit konnte er diese Liegenschaft als zusätzliche Sicherheit geben, um neue Liegenschaften zu finanzieren. Er hat auch, so wie wir oder ich, ganz, ganz klein angefangen. Er hat sich damals die erste Eigentumswohnung in Deutschland gekauft und als er gestorben ist, über 300 bis 340 Liegenschaften in der Schweiz gehabt.
Strategie
Bei einem Immobilienkauf muss entschieden werden, ob man diese behalten möchte oder nur für kurze Zeit halten und dann wieder verkaufen. Das ist ein Wechselspiel. Man muss sich immer persönlich klar werden, was die eigene Strategie ist und was damit erreicht werden sollte. Denn nur so kann man auch Einstieg in Immobilien eine effektive Immobilienstrategie ausarbeiten.
Zusammenfassend, der Kauf einer Immobilie muss geprüft werden und dann sollte man auch schon eine Exitstrategie haben und wissen, wie du diese wieder verkaufst, wenn es sein muss. Beim Halten eines Objektes muss man zwingend die ganzen Instandhaltungen im Griff haben, damit man eine Wertsteigerung erfahren kann und wissen was genau die eigene Strategie ist.
Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Einstieg in Immobilien geben. Falls es dir gefallen hat, hinterlasse mir doch egal auf welchem Portal eine Bewertung und Teile diesen Beitrag damit auch weitere Personen von diesem KnowHow profitieren können. Solltest du noch eine Frage zu einem anderen Thema haben, hinterlasse mir gerne ein Feedback in den Kommentaren, dann können wir gezielt auf deine Frage eingehen.