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Realisierungsmodell – Einzelvergaben, GU oder TU

Wie soll ich ein erfolgreiches Projekt als Bauherr oder Investor starten, sprich mit welchem Realisierungsmodell soll ich mein Immobilienprojekt umsetzten. Dies ist das Thema zum heutigen Blog.

Ich hatte gerade gestern eine spannende Diskussion mit einem Professor für Baumanagementlehre. Er war der gleichen Meinung wie ich: es ist absolut entscheidend welches Realisierungsmodell oder welche Organisation du als Bauherr und Investor wählst. Wir hatten beide ganz viele Geschichten auf Lager wo wir von Bauherren beauftrag wurden ihnen zu helfen, weil diese sich für sich das falsche Modell entschieden hatten.

Es gibt kein richtiges oder falsches Realisierungsmodell, aber es gibt das falsche Modell für dich! Somit muss du das richtige Realisierungsmodell für dich und deine Strategie finden.

Übersicht von Realisierungsmodellen

Wir unterscheiden in 3 Hauptmodelle.

  1. Einzelunternehmervertrag (EUV)
  2. Generalunternehmermodell (GU)
  3. Totalunternehmermodell (TU)

Bevor wir die einzelnen Vor- & Nachteilen der verschiedenen Realisierungsmodelle anschauen, möchte ich Euch mitgeben, wieso die Wahl der richtigen Modelle wichtig ist. Die Entscheidung, welches Realisierungsmodell als Bauherr gefahren wird, ist möglichst frühzeitig zu treffen. Da die wichtigsten Weichenstellungen bereits in der Vorstudie nach SIA anstehen. Um diesen Entscheid hinauszuzögern, sollten die Planverträge auf jeden Fall übertragbar sein auf einen GU- oder TU-Vertrag. Die Verpflichtung eines Planerteams hat grossen Einfluss und je nach Vertragsausgestaltung unterschiedliche Einschränkungen oder Konsequenzen.

Einzelunternehmervertrag (EUV)

Der Bauherr schliesst mit allen am Bau beteiligten Unternehmen einen einzelnen Werkvertrag über die Realisierung eines oder mehrerer definierten Gewerke ab. Der beauftragte Unternehmer erbringt seine im Leistungsverzeichnis definierte Leistung gemäss Vertrag. In diesem Realisierungsmodell liegt die Verantwortung der Koordination aller Unternehmer beim Bauherrn. Dazu beauftrag er in der Regel einen Bauherrenvertreter und dieser steuert das Baumanagement, die Generalplaner oder Bauleitung. Zu definieren ist wer die Fachplaner und Spezialisten führt. Das übergeordnete finanzielle, qualitative und terminliche Risiko trägt der Bauherr. Die Koordination, Leistungsabgrenzung der Gewerke und Vertragsausgestaltung ist entscheidend. Diese Risiken werden mit der Planung der Planung, welcher ein Teil des PQM ist, sichergestellt.

Bei Mängeln ist der Bauherr in einer ersten Phase verantwortlich, bis geklärt ist welcher beauftragte Unternehmer verantwortlich gemacht werden kann. Bei falscher Vertragsgestaltung ist eine einheitliche Garantie- & Rügefrist nicht möglich. Dem Bauherren muss bewusst sein, dass er in allen Themen in der Verantwortung liegt, welche nicht klar zugeordnet werden können.

Das Realisierungsmodell EUV bietet die grösste Flexibilität, bietet hohe Risiken aber auch hohe Chancen.

Generalunternehmermodell (GU)

Die Bauherrschaft schliesst mit einem GU einen Werkvertrag für die Realisierung aller Gewerke ab. Zusätzlich muss ein Vertrag bestehen mit einzelnen Planern für die Projektierung aller Phasen oder ein Generalplaner eingesetzt werden. Auch in diesem Realisierungsmodell ist der Bauherr für die Leistungsabgrenzung zuständig von Planer und GU. In der Regel erledigt dies jedoch ein Bauherrenvertreter. Der Vorteil dieses Modelles ist, dass die finanziellen, qualitativen und terminlichen Risiken weitestgehend dem beauftragen GU überbunden werden. Die Qualität muss durch die Planer und den GU sichergestellt werden. Beim Planer liegt die Verantwortung von Vermeidung von Planungsfehlern und beim GU die Vermeidung von Ausführungsmängeln.

Das Realisierungsmodell GU bietet den Vorteil einen Ansprechpartner für die Ausführungsgarantie zu haben. Es bedarf jedoch immer noch eine Koordination mit den Planern auch in Bezug auf allfällige Mängel- & Gewährleistungsthemen. Absolut entscheidend ist die Wahl der GU’s, dabei unterstützten in der Regel Bauherrenvertreter.

Totalunternehmermodell (TU)

Die Bauherrschaft schliesst mit einem TU einen Vertrag über sämtliche zu erbringenden Planungs- und Realisierungsleistungen ab. Der TU trägt somit die Gesamtverantwortung für die Projektierung und Realisierung des Bauprojektes. Wie beim Realisierungsmodell mit GU werden die finanziellen und terminlichen Risiken überbunden. Die Qualitätsüberwachung kann dabei vollständig dem TU übertragen werden. Die Frage der Leistungsabgrenzung und der Planungsqualität stellt sich für die Bauherrschaft nicht mehr.

Das Realisierungsmodell TU bietet den Vorteil von nur einem Ansprechpartner für alle Themen. Entscheidend ist auch hier die Wahl des Partners. Darum wird immer eine saubere Submission von GU & TU Mandaten organisiert. Dem Auswahlverfahren ist absolute Priorität zu schenken, inkl. dem Vertragsmantel. Dann kann diese Realisierungsmodell erfolgsversprechend sein.

Vor- & Nachteile der Realisierungsmodelle

Der Einsatz des EUV- Realisierungsmodell stellt die verbreitetste Organisationsform dar. Doch auch die Realisierungsmodelle mit GU und TU haben sich auf dem schweizerischen Baumarkt etabliert. GU & TU- Modelle sind für die Bauherrschaft vergleichbar und übernehmen das Risiko von terminlichen, qualitativen und finanziellen Risiken. Bei beiden Realisierungsmodellen, ob TU oder GU wird dieser eine Honorar und eine Risikoposition in sein Angebot einrechnen. Es empfiehlt sich dieses transparent auszuweisen und zu fixieren. Nicht alle Risiken sind sinnvoll dem GU oder TU zu überbinden, da die Risikoprämien zu hoch sein können.

In allen drei Realisierungsmodellen ist durch den Bauherrenvertreter ein adäquates Projektbezogenes Qualitätsmanagement zu installieren. Egal bei welchem Realisierungsmodell, es sollten immer möglichst detaillierte Grundlagen für die Submission und den Vertrag vorliegen. Können die Grundlagen nicht detailliert beschrieben werden, entsteht in der Regel eine ungünstige Verhandlungsbasis zu Ungunsten der Bauherrschaft. Die Bauherrenvertretung verhindert solche Ausgangslagen mit gut geführten Planungsabläufen und einer detaillierten GU oder TU Submission. Die GU- und TU-Submissionen können ein Gewinn sein für die Bauherrschaft, da sehr viel Know-How und Überlegungen einfliessen, wie zum Beispiel Optimierungen zu Bauabläufen, Material- & Konstruktionsoptimierungen etc. Wichtig ist die systematische Abfrage der Optimierungen in den Vergabegesprächen.

Das EUV Realisierungsmodell eignet sich für Projekte, bei welchem die Termin- & Kostensicherheit für die Bauherrschaft nachrangig ist und zum Zeitpunkt der Submissionen noch diverse Planungsgrundlagen ausstehend sind und noch viele Änderungen möglich sind. Die Bauherrschaft hat ein direktes Vertragsverhältnis und somit den bestmöglichen Einfluss. Wichtig in diesem Realisierungsmodell ist ein gutes Baumanagement, welches für die Anliegen des Bauherrn kämpft.

 

Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Realisierungsmodelle geben. Falls es dir gefallen hat, hinterlasse mir doch egal auf welchem Portal eine Bewertung und Teile diesen Beitrag damit auch weitere Personen von diesem KnowHow profitieren können.

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