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Pflichten als Bauherr und Investor

Der heutige Blog handelt von den Pflichten als Bauherr oder Investor. JA als Bauherr und Investor trägt man viel Verantwortung, viele Punkte sind gar nicht auf die Unternehmer übertragbar. Ich weiss nicht ob du dir bewusst bist, welche Pflichten du als Bauherr mitträgst.

 

Übersicht wo diese Pflichten geregelt sind

 

Übergeordnet ist natürlich das OR. Hinzu kommen jedoch drei Organe die helfen zu erkennen welche Pflichten du als Bauherr oder Investor trägst. Diese Organe haben Normen und Empfehlungen herausgegeben. Nebst dem OR (Obligationenrecht) sind dies die KBOB (Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren), der KUB (Kammer unabhängiger Bauherrenberater) und die SIA (Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein).

Pflichten gem. OR

Auch im Obligationenrecht OR, hat es bereits im elften Titel: Der Werkvertrag ist unter Artikel 369, die Verantwortung des Bestellers geregelt. Als Bauherr & Investor ist man nicht von Pflichten befreit. Im Gegenteil, es gibt viele Verantwortungen, welche nicht delegierbar sind. In diesem Teil des OR, wird darauf hingewiesen, dass dem Besteller die gegeben Rechte, allenfalls dahin fallen, wenn er Weisungen und Abmahnungen des Unternehmers nicht ernst nimmt oder selber etwas verschuldet. Dies ist natürlich etwas sehr weit gefasst. Darum gibt es weitere Normen.

 

Pflichten gem. KBOB

 

Die KBOB Ist in diesem Atemzug zu erwähnen. Es gibt aber keine grossen Ableitungen von Pflichten des Bauherren, welche die Koordinationskonferenz definiert.

 

Pflichten gem. KUB

 

Die KUB dagegen, hat schon ein gutes Werk in diesem Bereich. Das LHO KUB ist eine Leistungs- und Honorarordnung der Bauherrenberater.

Der KUB geht davon aus, dass viele Pflichten, welche der Bauherr tragen müsste, durch einen Bauherrenvertreter oder Bauherrenberater übernommen werden. Viele Rechte & Pflichten lasten auf den Bauherrenvertreter, sofern ein Vertrag abgeschlossen wird.

Es gibt aber ein paar Pflichten, die der Bauherr nicht abgeben kann. Dies ist die Entschädigungspflicht, Informations- und Dokumentierungspflicht. Somit überlässt der Bauherr alle projektrelevanten Informationen dem Bauherrenvertreter zur Erfüllung des Vertrages, die Schadenminimierungspflicht, sollte ein Schaden eintreten, und die Weisungspflicht d.h. du als Bauherr solltest dann nicht mehr direkt dem Handwerker Aufträge erteilen, sonst können die verantwortlichen Personen nicht mehr im Lead sein. Hier in Link dazu:

Pflichten gem. SIA

Die SIA 101 Norm ist in verschiedene Kapitel aufgeteilt. Ich erwähne hier einfach die wichtigsten Punkte aus meiner Sicht.

 

Der Bauherr

 

Der Bauherr wird in der SIA Norm als der verantwortliche Auftraggeber, welcher etisch, rechtlich und wirtschaftlicher Ansprechpartner ist, bezeichnet. Der Bauherr ist nicht zwingend eine natürliche Person, sondern kann auch eine juristische Person oder öffentlich-rechtliche Körperschaft sein. Der Bauherr ist der oberste Entscheidungsträger und trägt massgeblich dazu bei, dass ein Projekt erfolgreich an den Eigentümer übergeben werden kann. Der Bauherr muss somit nicht immer zwingend Eigentümer sein. Im Volksmund oder der mehrheitlichen Meinung ist dies immer die gleiche Person.

Ich sage immer so schön, dass Bauherr / Bauherrenvertreter zu sein, eine Leader-Funktion ist.

Der Eigentümer, Bauherr kann einen grossen Teil seiner Aufgaben an den Bauherrenvertreter oder einige sagen ihm auch Projektleiter Bauherr, delegieren.

 

Aufgaben und Stellung des Bauherrn

Bauherr zu sein ist eine Führungsaufgabe. Es bedingt ein gegenseitiges Vertrauen mit allen Beteiligten. Wenn dies nicht der Fall ist, ist einzugreifen und ein Team zu formieren, welches funktioniert. Es gibt verschiedene Organigramm Varianten. Zu guter Letzt gibt es einen Schnittpunkt, wo der Projektleiter Bauherr / Bauherrenvertreter gegenüber dem Gesamtleiter, Architekt oder GU / TU einen Übergang von Bauherrensicht zu beauftragten Unternehmen definiert.

Als Aufgabe des Bauherren beschreibt die Norm, dass die Ziele und Rahmenbedingungen überwacht und aktiv mitgestaltet werden müssen, wenn er ein optimiertes Bauwerk erhalten möchte. Er soll Ziele und Anforderungen vor und nach Eintritt der verschiedenen Phasen zeigerecht entscheiden. Das ist ja schön und gut, aber diese Punkte würde ich als Bauherr nie in einen Vertrag nehmen. Es birgt viele offene Fragen, was denn aktive Teilnahme sein soll. Darum bin ich hier vorsichtig.

Ich stimmte aber voll zu, dass man als Bauherrenvertreter oder Bauherr dies natürlich machen muss. Aber es ist eine Norm und wenn diese vertraglich vereinbart wird, ist sie auch gegenüber den Parteien gültig und könnte falsch ausgelegt werden.

Auch ist festzuhalten, dass der Bauherr der oberste Entscheidungsträger eines Bauvorhabens ist und das ist ja auch gut so. Zusätzlich sind in der Norm, dann noch alle Funktionen beschrieben.

Leistung des Bauherrn

Die Leistung des Bauherren ist hier gut beschrieben. Denn es geht darum, dass der Bauherr die Initialisierung, sprich den Projektanstoss geben muss. Es muss ein Bedürfnis vorhanden sein. Die Norm beschreibt dies mit Initialisierung & Abwicklung. Der Bauherr oder Bauherrenvertreter hat das Umfeld, die Definition und Überprüfung des Vorhabens, die Organisation, die Finanzierung und das Controlling zu organisieren.

In meinen Projekten, geht es hier darum, herauszufinden, was der Bauherr wirklich möchte. Nicht nur augenscheinlich Rendite oder Gewinn oder ein Produktionsgebäude, es steckt immer mehr dahinter. Es sind Arbeitsplätze, ein Produkt welche Menschen schützt, es ist Status erhöhen mit Immobilien, es ist passives Einkommen und seiner Leidenschaft nach zu gehen. Es steckt immer mehr dahinter als reine Rendite oder Platz. Das ist wichtig! Denn nur so kann man ein Projekt und die aber tausenden Entscheidungen fällen, damit diese Ziel erfüllt und befriedigt werden können.

Es gibt noch den Leistungsbeschrieb und die Vergütung von beauftragten Bauherrenleistungen, welche in Listenform dieser Norm beiliegen. Ein gutes Instrument um hier die Verantwortlichkeiten nochmals zu definieren.

All diese Rechte, Pflichten und Arbeiten die vor einem Bauherrn & Investor stehen, löst ein Bauherrenvertreter.

 

 

Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Pflichten als Bauherr / Investor geben und würde mich natürlich über eine positive Podcast-Bewertung freuen.

Wenn du dich mit mir vernetzen möchtest, findest du hier mein LinkedIn-Profil. Mehr Infos über siworks immo findest du auf unserer Website.

Du möchtest Bauherrenvertreter/in werden? Als Initiator und Mentor der academy Bauherrenvertretungbegleite und unterstütze ich zukünftige Bauherrenvertreter/innen während ihrer Ausbildung. Falls auch du Interesse hast an einem lohnenden Wechsel auf die Arbeitgeberseite, wo du die Spielregeln aktiv mitbestimmen kannst, empfehle ich dir einen Besuch unserer academy-Website.

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