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Mieterausbauten müssen nicht schiefgehen. Teil 4: Vorgaben und Dokumente

In der Episode Mieterausbau Teil 1 wurde das Wording & im Teil 2 der Prozess thematisiert. Im Teil 3 ging es um die Verantwortlichkeiten, Strategien und Leistungen. Über die Dokumente die im Vorgang vorhanden sein müssen und die Wahlmöglichkeiten die einem Mieter vorgegeben werden sollten geht es im Teil 4 und somit letztem Blog zum Thema Mieterausbauten.

Wieso sollte dies vorgegeben werden? Ganz einfach, es ist deine Liegenschaft und der Mieterausbau greift in dein Bau ein, das ist Punkt 1. Der zweite Punkt ist, dass du als Vermieter allenfalls den Mieterausbau oder ein Teil davon übernimmst, je nach Vertrag oder Zahlungsmoral deines Mieters. Deshalb ist es absolut wichtig Vorgaben zu machen.

Vorgaben / Änderungsmöglichkeiten (Ausstellung, Bodenbeläge etc.)

Wird eine Mieteinheit «im Edelrohbau» gemäss Standard übergeben, sind die Wahlmöglichkeiten der Mieter stark limitiert. Hier erstellen wir als Bauherrenvertreter ein Schnittstellenpapier mit dem Namen «Schnittstellenliste GA-MA» d.H wir definieren Grundausbau & Mieterausbau und halten die Verantwortlichkeiten fest und die technischen Vorgaben.

Dem Mieter geben wir in der Regel folgende Optionen resp. Änderungswünsche welche wir zulassen:

Bodenbelag 

Der Bodenbelag ist im Mieterausbau durch den Mieter zu erbringen. Standard ist ein Aufbau von 15mm.

Wandbelag

Die Wandbeläge sind im Mieterausbau durch den Mieter zu erbringen. Standard sind die Wände roh belassen.

Küchen

Es werden entsprechende Anschlüsse und Positionen vorgesehen für einen Anschluss.

Apparate Sanitär

Es werden entsprechende Anschlüsse und Positionen vorgesehen für einen Anschluss.

Boden- & Wandbeläge Nasszellen

Die Boden- & Wandbeläge der Nasszellen sind im Mieterausbau durch den Mieter zu erbringen. Standard sind die Wände roh belassen.

Elektroinstallationen

Die Elektroinstallationen werden im Edelrohbau von der Hauptverteilung/Hauseinspeisung bis zu den Unterverteilungen in den Mietflächen erstellt. Änderungen an der Bestückung können bis drei Monate vor dem Start von Rohbau 1 der Mietfläche geändert werden. Die Vorgabe gilt für Stark- und Schwachstrominstallationen. Die Vorgaben zu den diversen Konzepten müssen berücksichtig werden.

Haustechnische Anlagen

Die Mietflächen werden standardmässig mit Bodenheizung und Einzelraumregelung ausgestattet sowie mit Zuleitungen für Lüftung und Kälte bis zur Mietfläche (Übergabepunkt ist jeweils der Schacht angrenzend an die Mietfläche inkl. allfälliger Brandschutzklappen/Brandschotts)

Projektspezifische Anpassungen

Projektspezifische Anpassungsmöglichkeiten sind im Einzelfall zu diskutieren und bezüglich Machbarkeit zu prüfen. Sofern die Machbarkeit gegeben ist, sind sowohl der Planungsaufwand, als auch die Baukosten +/- 20% zu ermitteln. Hier gilt wieder der Prozessablauf aus der Episode Teil 2.

Wichtige projektspezifische Vorgaben können sein:

  • Gebäudeautomatisation
  • Smart Living Systeme
  • Signalethik
  • Kommunikation / technNET
  • Wärme- & Kälte
  • Etc.

Die einzelnen Vorgaben zu den Leistungen, der Einheit, wird pro Nutzungseinheit & Immobilie definiert werden.

Technische Vorgaben

  • Vorgaben für die Lüftung sind zu definieren. GA im Technikraum, Schacht oder Mieterfläche, Luftmenge in m3/m2. max. Leistung nach m3/h. Festzulegen ist weiter ob der Vorlauf temperiert wird, befeuchtet etc.

 

  • Gibt es Möglichkeiten von Industrieller Kühlung, Kühldecken für Büros. Kühlung über TAPS oder Bodenheizung, ein sogenanntes Freecooling?.

 

  • Die Heizleistung muss definiert werden, d.h. jede Nutzungseinheit mit der Raumtemperatur z.B. 21 Grad. Wie ist die Wärmeverteilung vorgesehen? Sind bezüglich Kaltluftabfall Themen zu berücksichtigen etc

 

  • Auch elektrotechnische Vorgaben von der Anschlussleistung in kW und Ampere sind wichtig. Vorgaben zu Smartliving Systemen, Glasfaserleitungen sollten definiert werden. Wie weit werden diese gezogen z.B. Technikraum, Steigzone, Mietfläche etc. Die Leuchtmittel, Notfallbeleuchtung etc., sowie die ganzen IT Themen müssen aufgezeigt werden.

 

  • Neben der Schnittstellenliste GA-MA müssen die technischen Werte und Vorgaben fixiert werden als Basis des Mietvertrages. So wird sichergestellt, dass die Mehrleistungen durch den Mieter bezahlt werden und noch wichtiger dann beim Betrieb der Mietfläche nicht Leistungen fehlen, sprich z.B. dass zu wenig Kühlleistung vorhanden wäre. Dies wäre ein massiver Planugungsfehler, der mit unserem Prozess vermieden werden kann.

 

Verrechnung Honorare

Für die Prozessschritte, von der Startsitzung bis und mit Angebot, wird entweder in der TU-Submission, bereits eine Position fixiert oder vor dem Start dem Mieter unterbreitet. Das Honorar soll vom BHV oder IB (TU) vollumfänglich zusammengestellt werden, d.h. TU Honorar, Architekt inkl. allen notwendigen Fachplaner und QS Personen. Anschliessend wird das Honorar dem Mieter angeboten. Nach schriftlicher Freigabe beginnt der Prozess.

Verrechnung Bestellungsänderungen

Es wird bestimmt irgendwelche Änderungen geben. Diese müssen klassisch als Bestellungsänderung abgehandelt werden. Hier verweise ich gerne auf die Episode Nachträge und Bestellungsänderung.

 

 

Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Mieterausbauten Teil 4: Vorgaben und Dokumentegeben und würde mich natürlich über eine positive Podcast-Bewertung freuen.

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