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Baustellenbegehungen – der Trick für Bauherren

In diesem Blog behandle ich das Thema, wie du als Bauherr bei Baustellenbegehungen prüfen kannst, dass alles in Ordnung ist. Leider ist noch fast jede Baustelle ein Prototyp, das heisst jede Kommunikation, Unterlagen wird fast von 0 auf frisch erstellt. Somit ist offensichtlich, dass hier viele Fehler in der Kommunikation, in Dokumenten oder auch im Prozess entstehen können. Dies zieht sich von der Planung bis zum Betrieb, durch. Es gibt aber 5 Hauptthemen die sehr einfach für dich als Bauherr und Investor prüfbar sind.

Diese fünf Themen sind nicht zu verwechseln mit einem Qualitätsmanagement ( Episode PQM), aber durch diese einfachen Tricks können bereits viele Fehler vermieden werden. Es beginnt nicht mit der Baustellenbegehung. Wir müssen bei der Planung anfangen, damit die Baustellenbegehungen nicht zum Desaster werden.

Die 5 Hauptthemen bei Baustellenbegehungen sind:

  • Planung
  • Werkverträge
  • Baustellenbegehungen
  • Abnahmen
  • Garantien mit Mängel & Rügefristen

Mit diesen 5 Hauptthemen, kannst du als Bauherr vor und während dem Bau, bereits viel selber prüfen. Es ist wichtig, dass die Kontrollen systematisch aufgegleist werden. Der Vorteil ist, dass mit dieser Arbeit die Risiken minimiert werden können. Du startest bereits in der Planung und Erstellung der Werkverträge. Damit kann die Bauqualität geprüft und auch Baumängel frühzeitig erkennt werden. Nebst dem Erkennen von Baumängeln ist es auch wichtig, diese Mängel zu dokumentieren. Bei einer allfällige Beweispflicht, sollte es zu einem Schaden kommen, kann damit bewiesen werden, wer den Schaden zu bezahlen hat.

1. Planung

Über 20% von Bauschäden entstehen bereits bei der Planung. Durch einen Planfreigabeprozess oder mindestens bei der Freigabe der Pläne pro Phase, können viele Fehler eliminiert werden. Ein weiteres bewährtes System ist das 4-Augenprinzip für die Prüfung der Pläne. Als Bauherr darfst du dir vom Architekten oder von den Fachplanern die Pläne erklären lassen, solltest du diese nicht auf den ersten Blick verstehen. Das erleichtert dir später auch die Baustellenbegehungen.

Was für Ausführungspläne sollst du denn überhaupt anschauen?

Kanalisationsplänen und Aushub

Es beginnt mit den Kanalisationsplänen und Aushub. Hier lauern primär Gefahren bezüglich Hangsicherungen, Grundwasser und Spezialtiefbau. Es muss geplant sein wie mit Abstützungen umgegangen wird, wie das Wasserhaltungskonzept ist etc. Die einfachste Regel: Wenn du etwas nicht verstehst oder die Fachplaner dir das nicht erklären können, dann ist was falsch und nicht geplant

Abdichtungskonzept, Untergeschoss & Gebäudehülle

Das nächste Thema ist das Abdichtungskonzept im Untergeschoss sowie die Dichtigkeit der Gebäudehülle. Die Dichtigkeit bezieht sich nicht nur auf Wasser, sondern auch Schall, Dampf- und Winddichtigkeit. Auch hierzu müssen Dokumente und Konzepte vorliegen, sonst geht was schief.

Flachdächer und Terrassen

Dann die Planung der Flachdächer und Terrassen. Als Bauherr ist es immer am einfachsten, wenn der Unternehmer ein Produktsystem nimmt. In der Planung und Ausschreibung muss die Entwässerung, die Notüberläufe und das Dachgefälle sauber geplant und ausgeschrieben werden. So kann es dann auch auf der Baustelle überprüft werden. Bei unseren Baustellen bauen wir das Flachdach Monitoring System von Orkanet ein um alle Schäden die früher oder später auf Flachdächern entstehen, frühzeitig zu erkennen.

Terrainanschlüsse

Die kritischen Details sind immer die Terrainanschlüsse, sprich Übergang von Oberirdischen zu Unterirdischen Bauteilen. (Schnitt bei Erde). Hier müssen alle nötigen Vorschriften gemäss SIA Norm eingehalten werden.

Abdichtungen der Nasszellen

Der letzte grosse Punkt sind die Abdichtungen der Nasszellen, sprich Bad und Dusche. Unter den Plattenarbeiten, sind Abdichtungen zu erstellen. Diese müssen geplant, richtig ausgeschrieben und dann noch richtig verlegt werden. Lass dir dies vom Architekten und Baumanagement aufzeigen. Vor Ort kannst du dann die Folien anschauen und ich lasse mir noch gerne jeweils die Spezialitäten des Systems, direkt vom Unternehmer vor Ort erklären. Es entstehen dadurch ganz viele Themen. Zum einen versteht man plötzlich viel mehr Zusammenhänge und zum anderen sehen die Unternehmer und Handwerker auch, dass hier jemand ist, der sich interessiert und es wertschätzt gute Qualität zu erhalten.

Zu guter Letzt prüft man noch die Grundrisse, Schnitte & Fassaden, ob diese den Anforderungen und Wünschen von dir als Bauherren entsprechen.

2. Werkverträge

Die Verträge sind die Grundlage und das wichtigste Dokument. Sie regeln die Qualität, den Preis und die Termine. Es ist entscheidend gute Werkverträge zu haben. In der Podcast-Episode „Vertragsformen & Vertragsmanagement“ habe ich dies im Detail erklärt. Sollten Fehler auftauchen oder Punkte erkennbar sein, die nicht geregelt sind müssen diese proaktiv angesprochen werden, um auch hier Fehler & Mehrkosten zu vermeiden, welche sonst erst bei den Baustellenbegehungen zum Vorschein kommen würden.

Folgende Instrumente (Tricks) helfen eine gute Qualität zu erreichen:

  • Baubeschrieb – Beschrieb Produkte, Behandlung, Eigenschaft, sprich messbare Qualität oder Budgetpositionen
  • Kosten – Kostenvoranschlag, Kostenschätzung oder Kostendach
  • Termine – Fertigstellungs- und Bezugstermine
  • Normen – Normen und Vorschriften für die Ausführung bestimmen
  • Garantieleistungen – Dauer und Sicherheitsleistungen festlegen

3. Baukontrollen

Bei den Baustellenbegehungen kannst du systematisch immer den gleichen Rundgang machen. Nimm dir Pläne zur Hand und prüfe ob diese umgesetzt werden. Dazu brauchst du:

  • Pläne
  • Messband oder Laser
  • Materialisierungskonzept oder Baubeschrieb

Zudem kannst du das Gespräch suchen mit dem Baumanagement und den Handwerkern. Diese zeigen Bauherren gerne auf was für Arbeiten sie erledigen und sind in der Regel stolz darauf. Somit kannst du folgende zwei Fragen mitnehmen für dich an Baustellenbegehungen.

  • Erfolgt die Ausführung gemäss den Planunterlagen?
  • Werden Normen, Merkblätter und Vorschriften eingehalten?

Folgende Themen sind in den verschiedenen Phasen des Baus wichtig, zu prüfen:

  • Aushub und Böschungssicherungen, inkl. allfälliger Altlasten, Spezialtiefbau, Grundwasser
  • Beim Baumeister die Qualität des Betons und das Abdichtungskonzept
  • Umsetzung des Sicherheitskonzeptes und Sicherheitskontrolle
  • Flachdachabdichtungen
  • Schutz von fertigen Gebäudeteilen
  • Bei den Gipserarbeiten die saubere Anweisung und Sicherstellung, dass keine Risse entstehen
  • Bei der Gebäudehülle die Dampfbremsen und Fenster- & Türenanschlüsse
  • Vollständigkeit und unbeschädigte Wärmedämmungen
  • Etc. etc.

 

4. Abnahmen

Der wichtigste Schritt ist dann die Baustellenbegehung bei der Abnahme. Hier sind alle Mängel oder nicht vertragskonformen Themen zu erwähnen. Das Bauwerk geht mit allen Rechten und Pflichten an dich als Bauherrschaft über. Entsprechend sorgfältig muss die gesamte Prüfung des Bauwerkes mit folgenden 3 Punkten erfolgen:

  • Qualitätsprüfung – Arbeiten in Bezug auf Baunormen und Vorschriften prüfen
  • Vollständigkeit Bauwerk – wurden sämtliche Leistungen gemäss Werkvertrag geleistet
  • Abnahmeprotokoll und Mängelliste – auf Klarheit und Vollständigkeit prüfen

 

5. Mängel & Rügefristen

Nach der letzten Baustellenbegehung, bzw. Abnahme hast du als Bauherr eine gewisse Garantie, je nach Vertrag nach OR oder nach SIA Norm. Hier verweise ich gerne auf die Podcast Episode „Mängel & Rügefristen“ in welcher ich ausführlich über diesen Schritt aufkläre.

Sämtliche innerhalb der ersten 2 Jahren festgestellten Mängel müssen gerügt werden, damit der Garantieanspruch nicht verloren geht, dies spätestens bei der 2 Jahresabnahme. Die Mängel ab dem 2. Jahr bis und mit dem 5. Jahr, müssen sofort gerügt werden, sonst verlierst du den Anspruch.

 

JA: Mit diesen 5 Schritten bist du bei Baustellenbegehungen als Bauherr gut gewappnet. Und als letzter Satz nochmals: Wenn dir jemand auf dem Bau etwas nicht richtig erklären kann, ist etwas falsch.

 

 

Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Baustellenbegehung geben und würde mich natürlich über eine positive Podcast-Bewertung freuen.

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