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Abmahnung: Die Abmahnungspflicht beim Werkvertrag nach SIA

Ein schwieriges Thema, dass nur zum Zuge kommt, wenn etwas droht schief zu laufen. Da fast jedes Bauwerk ein Prototyp ist, gibt es viele Punkte die Mangelhaft geplant oder ausgeführt werden können

Als Unternehmer hat man die Möglichkeit, sofort zu reagieren und eine Abmahnung zu schreiben. Als Bauherr ist darauf richtig zu reagieren, aber wie funktioniert das genau? Das erkläre ich dir in dieser Episode.

Schön dass du dabei bist…

Gerne zeige ich dir kurz auf welche Themen / Fragen ich in nun dir Erkläre, damit du eine Übersicht hast.

  • Was ist eine Abmahnung
  • Welche Voraussetzungen, müssen erfüllt sein?
  • Kann ich als Bauherr und Investor auch eine Abmahnung machen?
  • Wie schreibe ich einen Abmahnungsbrief korrekt?

Was ist eine Abmahnung?

Nehmen wir als Beispiel einen Parkettleger. Das Baumanagement oder Bauleiter erstellt eine Offerte, Verhandelt diese und du als Bauherr oder Investor unterschreibt den Vergabeantrag und es wird ein Werkvertrag erarbeitet und unterzeichnet. Nach rechtskräftiger Unterzeichnung beginnt die Phase der Abmahnungen. Im Grundsatz.

Es gibt natürlich immer die Möglichkeit bereits im Vorfeld dies zu tun, aber das sind Spezialfälle. Abmahnungen sind dazu da, aber Werkvertragsunterzeichnung bis zur Werksabnahme oder Abnahme eines Werkes bestimmte fehlerhafte Handlungen von anderen Projektbeteiligten zu melden. Dies ist für Unternehmer welche folge Gewerke haben entscheidend. Wenn der Parkettier seinen Parket verlegen sollte und er sieht, dass der Unterlagsboden / Zementestrich nicht korrekt erstellt wird, muss er die Bauleitung darauf aufmerksam machen, dass er trotz Vorgaben z.B von Terminprogrammen nicht tun kann, da er sonst seine Qualität nicht garantieren kann. Das gleiche gilt natürlich wenn ein Bauherr eigene Materialien liefert, die Materialfehler aufweisen oder ähnliches. Einfach gesagt. Es ist eine Instrument, damit der Unternehmer eine Ventil hat um Themen anzusprechen, welche nicht korrekt laufen. Dies kann in fast allen Dimensionen sein, Arbeitssicherheit, Terminverzug, Lieferverzug, falsche Pläne, etc.

Als Bauherrenvertreter / professioneller Bauherr und Investor bist du als fachkündige Person im gleichen Boot und hast die Pflicht Abmahnungen zu erstellen, wenn du Kenntnis von Themen erhält die nicht rund laufen.

Leider ist in der Praxis, dies ein eher emotionales Thema und wird negativ aufgenommen, obwohl es eigentlich im Sinne eines erfolgreichen & qualitativ hochstehenden Projektes, nur hilft. Ziel ist es, proaktiv aufzuklären und eine Lösung zu finden zum Wohle aller Beteiligten und des Projektes, aber natürlich auch um die Faken in einem frühen Stadium für ein Mängelanzeige oder sogar für ein mögliches Gerichtsverfahren, fest zu halten.

Welche Voraussetzungen, müssen erfüllt sein?

Es muss natürlich ein tatsächlicher Grund vorliegen und auch Dokumentiert werden können. Ein pauschale Abmahnung um aus den Garantieleistungen zu gehen, ist nicht möglich. Auch sollte ein unterschriebener Werkvertrag vorliegen.

Kann ich als Bauherr und Investor auch eine Abmahnung machen?

Ja, ist eigentlich sogar Pflicht, primär wenn du fachkündig oder professionell Immobilienprojekte erstellt. Du bist je nach Auftragsverhältnis sogar eine mitbeteiligte Person und nicht „nur“ Bauherr. Die Literatur/ Gesetzt sieht eine Abmahnung , nach meinen Informationen nicht vor. Aber in der Praxis ist es eine gute Möglichkeit schriftlich und dokumentiert Einfluss zu nehmen, sollten Gespräche oder Protokolleinträge nicht ausreichen.

Gesetzliche Grundlagen

Grundsätzlich ist im Obligationenrecht OR unter Elfter Titel: Der Werkvertrag, Artikel 369 ff geregelt.

— 4. Haftung für Mängel — a. Feststellung der Mängel - r' Art. 367 Nach Ablieferung des Werkes hat der Besteller. sobald es nach dem üblichen Geschaftsgange tunlich ist. dessen Beschaffenheit zu prüfen und den Unternehmer von alltalligen Mängeln in Kenntnis zu setzen, 2 Jeder Teil ist berechtigt, auf Seine Kosten eine Prüfung des Werkes durch Sachverständige und die Beurkundung des Befundes zu verlangen. — (Y b. Recht des Bestellers bei Mängeln - C' Art. 368 Leidet das Werk a n SO erheblichen Mängeln Oder weicht es sonst SO Sehr vom Vertrage ab, dass es fur den Besteller unbrauchbar ist oder dass ihm die Annahme billigerweise nicht zugemutet werden kann, so dart er diese verweigern und bei Verschulden des Unternehmers Schadenersatz fordern, 2 Sind die Mangel Oder die Abweichungen Vom Vertrage minder erheblich, so kann der Besteller einen dem Minderwerte des Werkes entsprechenden Abzug am Lohne machen oder auch, sofern dieses dem unternehmer nicht übermassige Kosten verursacht. die unentgeltliche Verbesserung des Werkes und bei Verschulden Schaden- ersatz verlangen, Bei Werken, die auf dem Grund und Boden des Bestellers errichtet Sind und ihrer Natur nach nur mit unverhaltnismassigen Nachteilen entfernt werden können, stehen dem Besteller nur die im zweiten Absatz dieses Artikels genannten Rechte Zu. — c. Verantwortlichkeit des Bestellers - Art. 369 Die dem Besteller bei Mangelhaftigkeit des Werkes gegebenen Rechte fallen dahin, wenn er durch Weisungen, die er entgegen Abmahnungen des Unternehmers "e Ausiuhrun9 oder auf andere Weise die Mangel selbst verschuldet hat — d. Genehmigung des Werkes

https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#a369

Zudem ist in der SIA Norm 118 Art. 25. Abs. 3 geregelt, so steht:

Du hörst, im OR und auch der SIA Norm sind die Abnahmen definiert.

Aber wie schriebe ich einen Abmahnungsbrief korrekt?

Auf einen Brief für eine Abnahme muss natürlich als erstes die Vertragspartei sein oder eben der Besteller/ Eigentümer, sowie eingeschrieben. Natürlich einen Brieftitel Abmahnung und Thema, empfehlenswert Gemäss Art. 365 und 369 OR bzw. der SIA 118 ( Ausgabe Datum ). Dann kommt noch das Bauprojektbezeichnung, Werkvertrag von und dann das übliche Briefform mit Ausgangslage etc..

 

Eine Abmahnung ersetzt keine Mängelrüge und darf nicht verwechselt werden.

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Bei Fragen könnt Ihr euch direkt an Sven Schatt wenden, schreibt ihm am besten eine Email.

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