In der Schweiz spielen Baukosten und Kennzahlen eine wichtige Rolle in der #Bau und #Immobilienbranche. Die Analyse von Baukosten und die Verwendung von Kennzahlen ist bei der Budgetierung, Planung und Umsetzung von #Bauprojekten sehr bedeutend. In diesem Beitrag erfährst du die wichtigsten Kennzahlen, Trends und andere relevante Themen für die Schweiz.
Baukosten und ihre Herausforderungen:
Die Baukosten sind ein wesentlicher Faktor bei jedem Bauprojekt und die Schweiz stellt hier auch keine Ausnahme dar. Die Kosten für Lohnstunden, Materialien, Maschinen und andere Ressourcen können erheblich variieren und haben einen direkten Einfluss auf den Erfolg und die Rendite eines Projekts. Eine der grössten Herausforderungen besteht darin, die Kosten im Auge zu behalten und eine genaue Vorhersage der Gesamtbaukosten zu treffen.
Beim aktuellen Baupreisindex nach dem Bundesamt für Statistik ist klar ersichtlich, dass wir im April 2021 bei plus minus 100 Basispunkten standen. Im April 2022 hingegen ist dieser schon bei 110. Die Zahlen sind definitiv am Steigen und die Inflation wird dies zusätzlich anheizen. Sind wir gespannt auf die aktuellen Zahlen, welche im Juni 2023 von Bundesamt für Statistik veröffentlicht werden. Dass wir noch eine deutliche Erhöhung der Baupreise erfahren werden, wird nicht erstaunlich sein. Ich bin sehr gespannt auf die aktuellen Zahlen, um natürlich wieder eine Prognose abgeben zu können, wie das sich auf Ende Jahr und Anfang des nächsten Jahres auswirken wird.
Aktuelle Baupreise nach Bundesamt für Statistik
https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/preise/baupreise.html
Der Baukostenindex als Messinstrument:
Wieso braucht es überhaupt diese Baukostenindex? Um die Kostenentwicklung im Baubereich besser zu verstehen, wird in der Schweiz der Baukostenindex verwendet. Der Baukostenindex ist ein Messinstrument, welches die Veränderung der Baukosten im Laufe der Zeit abbildet. Er basiert auf einer festgelegten Basisperiode und wird regelmässig aktualisiert, um den aktuellen Markttrends zu entsprechen.
Der Baukostenindex setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, darunter die Kosten für Lohnkosten, Materialien und Maschinen. Zudem wird Hochbau und Tiefbau unterschieden. Durch die Verwendung des Index können Bauunternehmen und Planer die Kostenentwicklung verfolgen, Vergleiche zwischen verschiedenen Projekten anstellen und fundierte Entscheidungen treffen. Auf diese Weise kann der aktuelle Preis ermittelt und diesen Basispunkteindex berechnet werden, um dann hypothetisch zu berechnen, was mich das Projekt zum heutigen Zeitpunkt im nächsten Jahr kosten würde.
Wichtige Kennzahlen im Hochbau:
Neben dem Baukostenindex gibt es weitere Kennzahlen, die im Bauwesen verwendet werden, um die Kosten und Leistungen von Bauprojekten zu bewerten. Hier sind einige der wichtigsten Kennzahlen, damit du dein Immobilienprojekt grob kalkulieren kannst.
Grundstückswert
Als erstes musst du wissen, wie gross dein Grundstück ist. Multipliziere die Quadratmeter der Grundstücksfläche deinem Grundstückswert. Wenn du keine Liegenschaftsschätzung von den grossen Beratungsfirmen hast, kann dir auch deine Hausbank eine zur Verfügung stellen. Ein Beispiel: Ein Grundstück kostet 1000 Franken pro Quadratmeter. Wir multiplizieren dies mit einem Bauprojekt von 2000 m2, so kommen wir auf den Gegenwert von 2 Millionen für die Grundstücksfläche. Das brauchen wir, weil die Grundstücksfläche oder der Grundstückserwerb natürlich auch in der Kalkulation enthalten ist. Das hat man gegebenenfalls nicht in den Baukosten, aber in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Da verweise ich gerne auf die Podcast Folge Wirtschaftlichkeitsberechnung, wo im Detail erklärt wird, wie du zur Gesamtkalkulation kommst.
Nebenkosten
Auch die Nebenkosten müssen berücksichtigt werden. Welche Nebenkosten können das sein? Zum einen der Grunderwerb, dieser kann mit Grunderwerbssteuer belastet sein. Hier schaust du am besten auf der kantonalen Website des Ortes nach, in dem die Liegenschaft liegt. Dort wird beschrieben, ob eine Handänderungssteuer oder eine andere spezielle Liegenschaftssteuer fällig wird. Dazu kommen natürlich noch Gebühren und Grundbuchgebühren. Das findest du auf den kantonalen Seiten.
Wenn du eine Erstvermietung hast musst du dies noch mitkalkulieren. Hier gilt als Faustformel für die Vermietung pro Jahr, dass du bei der Erstvermietung mit ca. 5500 Franken pro Einheit rechnen musst. Beim Verkauf muss die Provision des Maklers eingerechnet werden, diese kann mit rund mit 7000 Franken pro Einheit kalkuliert werden. Das sind Erfahrungswerte aus ca. 15 Jahren, die natürlich sehr stark variieren können. Aber sie sind für eine erste Faustformel oder Überschlagsrechnung sehr gut geeignet.
Wie gesagt, die Erwerbskosten, die Notarkosten, die Grundbuchkosten und auch die Erstellung eines Finanzierungsbriefes sind zu berücksichtigen. Hier kommen immerhin einige tausend Franken zusammen. Darin sind die externen Marketingkosten enthalten. Die Dienstleistungen schätze ich immer auf etwa 5500 Franken. In der Vermarktung, egal ob Miet- oder Verkaufsobjekt, ist der Ort und auch die Lage der Liegenschaft ist sehr aufschlussreich. Das heisst, je geringer die Nachfrage ist, desto höher das Budget für das Marketing. Wenn das Objekt aber mitten in einer belebten Stadt liegt, wird es dir fast aus den Händen gerissen und das kann dieses Budget reduzieren.
Wenn du Stockwerkeigentum erstellst, kommt die ganze Begründung von Stockwerkeigentum, die Erstellung von Bauauftrag, Quoten, Kalkulation, Reglement und so weiter dazu. Auch da kommen schon mal ein paar 1000 Franken zusammen.
Finanzierung
Die Finanzierung einer Liegenschaft ist auch sehr wichtig. Nehmen wir mal an, du baust ein Mehrfamilienhaus für 8 Millionen und finanzierst das zu 50%. Von diesen 4 Millionen Fremdkapital kommen die Zinsen noch dazu. Dieser liegt heute noch zum Beispiel 2 – 2,5% das ist schon eine ordentliche Summe. Natürlich brauchst du am Anfang nicht die ganze Tranche, das ist ja gestückelt. Also auch da wieder ungefähr 50 %. Von diesen 25 % der Kosten rechnest du mit dem Zinssatz von 2,5%. Dann hast du die Finanzierung auch drinnen.
Baukosten
Die effektiven Baukosten für günstige Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus rechnen wir mit rund CHF 3500 pro Quadratmeter Nettowohnfläche. Und hier sprechen wir ganz klar von Nettowohnfläche nach SIA 416. Im gehobenen Ausbaustandart kalkuliert man mit ca. CHF 4100. Wenn der Baugrund aber komplexer ist und man z.B. Natursteinfassaden macht oder sonst etwas Besonderes am Gebäude machen will, rechnet man mit anderen Werten. Dann ist der günstige Ausbau nicht bei 3500 Franken, sondern ich muss ein bisschen nach Erfahrungswerten pendeln. Da bin ich bei CHF 3800 oder im gehobenen Ausbau von Mietwohnungen bei CHF 4300. Damit kommst du der Wahrheit sehr, sehr nahe.
Baukosten einzuhalten ist heute nicht mehr so schwierig. Es gibt immer verschiedene Varianten und Möglichkeiten, dass man das hinbekommt.
Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Baukosten und Kennzahlen geben. Falls es dir gefallen hat, hinterlasse mir doch egal auf welchem Portal eine Bewertung und Teile diesen Beitrag damit auch weitere Personen von diesem KnowHow profitieren können. Solltest du noch eine Frage zu einem anderen Thema haben, hinterlasse mir gerne ein Feedback in den Kommentaren, dann können wir gezielt auf deine Frage eingehen.
