Das Bauhandwerkerpfandrecht ist Fluch und Segen zugleich. Als Bauherr kannst du dich gegen dieses Bauhandwerkerpfandrecht gut absichern. Im heutigen Blog erfährst du die Grundlagen des Bauhandwerkerrechts und kannst Tipps mitnehmen, wie man damit umgeht und wie du dich absichern kannst.
Was muss gegeben sein, um ein Bauhandwerker zu werden? Wie funktioniert die Eintragung ins Grundbuch? Was betrifft die Wirkung und auch die Löschung? Diese Fragen beantworte ich in diesem Beitrag.
Bauhandwerkerpfandrecht Grundlagen
Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB haben Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück bauen oder anderen Werken erbringen wie z.B. Abbrucharbeiten, Gerüstbau, Baugrubensicherung oder Material liefern, an diesem Grundstück einen Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Pfandrechtes, sollte ihre Zahlung nicht beglichen worden sein.
Der Anspruch auf Errichtung des Pfandrechts besteht unabhängig, ob der Grundeigentümer, der Unternehmer oder eine andere am Grundstück berechtigte Person Schuldner der betreffenden Forderung ist.
Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts hat jedoch spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit vorgenommen zu werden (Art. 839 ZGB).
Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein mittelbar gesetzliches Pfandrecht und entsteht erst mit Eintragung im Grundbuch.
Weitere Informationen zum Bauhandwerkerpfandrecht:
Bauhandwerkerpfandrecht Voraussetzungen
Fristen
Der Anspruch auf Pfanderrichtung entsteht bereits mit Vertragsabschluss, erlischt jedoch vier Monate nach Vollendung der Arbeit. Der viermonatigen Frist bis zur Eintragung im Grundbuch ist grosse Beachtung zu schenken. Wird sie nicht eingehalten, so erlischt der Anspruch auf Errichtung des Bauhandwerkerpfandrecht.
Gläubiger
Als „Handwerker und Unternehmer“ im Sinne von Art. 837 ZGB kommen auch Subunternehmer in Betracht. Der Umstand, dass der Grundeigentümer vom Subunternehmer nichts wusste oder im Vertrag mit dem Generalunternehmer gar den Beizug eines Subunternehmers ausgeschlossen hat, steht dem Anspruch des letzteren auf Pfanderrichtung nicht entgegen. Unbeachtlich ist auch die Frage, ob der Grundeigentümer den Generalunternehmer bereits bezahlt hat.
Keinen Anspruch auf das Bauhandwerkerpfandrecht besitzen in der Regel Lieferanten, die für den Bau nur vertretbare Sachen geliefert haben. Ist die Sache indessen speziell für diesen Bau hergestellt worden und daher nicht oder nur schwer verwertbar, so besteht ebenfalls ein Anspruch auf Pfanderrichtung.
Forderung
Die Forderung, für welche die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes begehrt wird, muss durch Lieferung von Material und Arbeit oder Arbeit allein entstanden sein. Die Lieferung / physische Arbeit muss das zu belastende Grundstück betreffen und der Erstellung einer Baute oder andern Werkes gedient haben.
Weitere Voraussetzungen
Hat der Eigentümer für die Forderung hinreichend Sicherheit geleistet, darf die Eintragung nicht erfolgen bzw. ist sie wieder zu löschen.
Bauhandwerkerpfandrecht Eintrag im Grundbuch
Grundbuchanmeldung
Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes kann gestützt auf eine schriftliche Grundbuchanmeldung des Grundeigentümers erfolgen. Dies setzt voraus, dass der Eigentümer die Pfandsumme und den Anspruch auf Pfandrechtserrichtung anerkennt. Da es sich um einen gesetzlichen Anspruch auf Eintragung handelt, braucht es keinen Pfandvertrag. Anerkennt der Grundeigentümer den Anspruch allerdings nicht, so ist eine Eintragung nur möglich, wenn der Anspruch des Bauhandwerkers gerichtlich festgestellt wurde. Dazu braucht es ein rechtskräftiges Gerichtsurteil.
Gerichtliche Geltendmachung
In den meisten Fällen ist der Eigentümer nicht bereit, die betreffende Grundbuchanmeldung zu unterzeichnen. In diesen Fällen muss der Bauhandwerker seinen Pfandrechtsanspruch wie folgt gerichtlich durchsetzen:
Vorläufige Eintragung
Da in der Regel ein solches Urteil nicht innert der geforderten vier Monate vorliegt, besteht die Möglichkeit einer vorläufigen Eintragung (Art. 22 Abs. 4 GBV). Dazu ist dem zuständigen Gericht ein Gesuch um provisorische Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes, als vorsorgliche Massnahme, einzureichen. Bei drohendem Fristenablauf kann der Richter die vorsorgliche vorläufige Eintragung des Pfandrechts superprovisorisch anordnen. Diese Anordnung dient einzig der Fristwahrung und stellt noch keinen Entscheid über die vorläufige Eintragung dar.Im Gerichtsverfahren betr. vorläufige Eintragung hat der Bauhandwerker dem Richter in einem schnellen Verfahren das Bestehen des Bauhandwerkerpfandrechtes und der Pfandsumme glaubhaft zu machen. Gelingt ihm dies, kann das Gericht das Grundbuchamt anweisen, eine vorläufige Eintragung vorzumerken (zur Sicherung des Ranganspruches und um die Verwirkung der Eintragungsfrist zu verhindern).
Definitive Eintragung
Heisst das Gericht das Begehren um vorläufige Eintragung gut, setzt es dem Bauhandwerker eine Frist zur Zivilklage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes an. In dieser Klage wird über die definitive Eintragung des Pfandrechtes entschieden.
Das zuständige Gericht und weitere Informationen zu den Gerichtsverfahren, das Muster eines Gesuches um Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes inkl. dazugehöriger Checkliste sind auf der Homepage der zuständigen Kantone zu finden.
Bauhandwerkerpfandrecht Wirkung / Löschung
Wirkungen
Das Bauhandwerkerpfandrecht entsteht mit der Eintragung im Grundbuch und erhält seinen Rang und seine Pfandstelle nach Massgabe dieses Datums. Mehrere Bauhandwerkerpfandrechte untereinander haben aber den gleichen Anspruch auf Befriedigung, auch wenn sie verschiedenen Datums sind (vgl. Art. 840 ZGB).
Kommen Bauhandwerker bei der Verwertung zu Verlust, so haben sie unter gewissen Voraussetzungen gegen die vorrangigen Pfandgläubiger ein besonderes Vorrecht (vgl. Art. 841 ZGB).
Löschungen
Häufig einigen sich Bauhandwerker / Unternehmer und Grundeigentümer aussergerichtlich und es wird keine definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts erwirkt. Die Löschung der Vormerkung geschieht jedoch nicht von Amtes wegen. Ich empfehle dem Grundeigentümer daher vom Bauhandwerker / Unternehmer eine schriftliche Löschungsbewilligung einzuholen und beim Grundbuchamt die Löschung der Vormerkung anzumelden. Bei der Formulierung dieser Grundbuchanmeldung und der Löschungsbewilligung ist das Grundbuchamt gerne behilflich. In der Regel ist diese Dienstleistung gebührenfrei.
Lässt der Bauhandwerker / Unternehmer die ihm durch das Bezirksgericht gesetzte Frist zur gerichtlichen Geltendmachung ungenutzt verstreichen, so kann der Grundeigentümer die Löschung des Bauhandwerkerpfandrechts auch gerichtlich beantragen. Dies ist jedoch mit erneuten Umtrieben und Kosten verbunden.
Bauhandwerkerpfandrecht Gebühren
Welche Gebühren werden vom Grundbuchamt in Rechnung gestellt?
- Für die vorläufige Eintragung:0,5 ‰ von der Pfandsumme im Rahmen von Fr. 50.00 – 300.00
(§ 1 Ziff. 2.5.5.1 des Anhanges zur Notariatsgebührenverordnung)bei Fehlen einer Pfandsumme
(Sicherstellung des Gewinnanspruchs)
pro Grundstück Fr. 50.-
im Rahmen von Fr. 100.- bis 300.-
- Für die definitive Eintragung:1,0 ‰ von der Pfandsumme, mindestens Fr. 100.00
(§ 1 Ziff. 2.3.1 des Anhanges zur Notariatsgebührenverordnung)
Bauhandwerkerpfandrecht Zusammenfassung
Das Bauhandwerkerpfandrecht ist eine rechtliche Bestimmung, die Handwerkern dabei hilft, ihre unbezahlten Rechnungen zu sichern. Doch es kann auch schwerwiegende Folgen für den Bauherren haben, wenn der Generalunternehmer oder Totalunternehmer seine Rechnungen nicht begleicht. Denn in diesem Fall kann der Handwerker das Grundstück des Bauherren versteigern lassen, um an sein Geld zu kommen.
Handwerker gehen oft ein hohes Risiko ein, wenn sie Aufträge annehmen, da sie selten im Voraus Rechnungen stellen können. Deshalb kann sich der Handwerker durch das Bauhandwerkerpfandrecht absichern. Wenn er sein Geld nicht erhält, kann er innerhalb von vier Monaten nach Abschluss der Arbeiten das Pfandrecht anmelden und sein Anspruch gilt immer gegenüber dem Grundeigentümer, unabhängig davon, wer den Auftrag erteilt hat. Es gibt aber natürlich auf Fälle bei welchem dreiste Handwerker versuchen beim GU / TU Geld zu holen, welches ihnen nicht zusteht. Darum ist jeder Fall für sich Einzel zu Beurteilen.
Auch sind nicht alle Handwerker pfandberechtigt. Nur selbstständige Handwerker, die Arbeit leisten, können das Pfandrecht in Anspruch nehmen. Wer lediglich Material liefert, ist nur berechtigt, wenn das Pfandrecht individuell erstellt wurde oder das Material schwer verwertbar ist.
Um sich vor dem Bauhandwerkerpfandrecht zu schützen, kann der Grundstückbesitzer die Forderung des Handwerkers begleichen oder eine Sicherheit leisten, z.B. eine Bankgarantie. Doch es gibt keinen Schutz vor dem Pfandrecht, und der Handwerker oder Unternehmer muss von sich aus aktiv werden und sich um den Eintrag ins Grundbuch kümmern, der vom Grundeigentümer oder einem Gericht anerkannt werden muss.
Tipp für den Bauherr
Beim Hausbau ist es ratsam, alle Handwerker direkt zu bezahlen und nicht über den Generalunternehmer. Außerdem sollten Bauherren von ihrem Generalunternehmer oder Handwerker einen Nachweis verlangen, dass er seine Subunternehmer bezahlt hat, bevor sie ihm Geld überweisen. Eine Bank- oder Versicherungsgarantie kann auch eine gute Absicherung sein. Beim Kauf von Immobilien sollte der Grundbuchauszug, der Kaufvertrag und primär der Werkvertrag genau geprüft werden, um Forderungen zu erkennen, die zum Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechts führen könnten. Der Anspruch des Handwerkers entsteht mit Abschluss des Werkvertrages und erlischt vier Monate nach Vollendung der Arbeit.
Mit einen korrekten Werkvertrag kann man die Risiken fast eliminieren.
Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Bauhandwerkerpfandrecht geben. Falls es dir gefallen hat, hinterlasse mir doch egal auf welchem Portal eine Bewertung und Teile diesen Beitrag damit auch weitere Personen von diesem KnowHow profitieren können. Solltest du noch eine Frage zu einem anderen Thema haben, hinterlasse mir gerne ein Feedback in den Kommentaren, dann können wir gezielt auf deine Frage eingehen.
