Die Bauabnahme oder auch Inbetriebnahme genannt ist für den Bauherr und oder Investor ein wichtiger Schritt. Bei diesem wird die Liegenschaft von der Bau Realisierung in den Verwaltungsbetrieb übergehen. Welche Faktoren dabei berücksichtigt werden müssen und wie man als Bauherr / Investor vorgeht, wird im heutigen Blog Beitrag erklärt.
Rechtliche Grundlagen zur Bauabnahme
Als Bauherr oder Bauherrin bist du gemäss Prüfungs- und Rügepflicht bei der Bauabnahme verpflichtet die Immobilie zu prüfen und alle Mängel innert den vertraglichen oder gesetzlichen Fristen zu rügen.
Abmahnung
Falls auf dem Weg zur Bauabnahme Probleme entstehen, musst du eine Abmahnung erstellen. Hierzu genaueres im Blog Beitrag «Abmahnung».
Mängel- & Rügefristen
Für eine Bauabnahme ist es untererlässlich die rechtlichen Punkte zu kennen. Im Blogbeitrag «Mängel- & Rügefristen» sind diese rechtlichen Faktor detailliert erklärt.
Gewährleistungen
Auch zu diesem Thema in der Bauabnahme gibt es bereits einen Blog Beitrag «Gewährleistung». Wichtig dabei ist zu wissen, dass der Bauherr Sicherheiten braucht, die sogenannten Erfüllungs -& Gewährleistungsgarantien.
Bauabnahme in der Praxis
In der Regel wird bei durch den Totalunternehmer, Generalunternehmer oder das Baumanagement angezeigt, wann das Bauprojekt bereit ist für die Bauabnahme. Dabei sind grundsätzlich der Projektleiter von GU oder TUS, der Architekt oder das Baumanagement & der Bauherrenvertreter / Bauherr anwesend.
Vorbereitung / Checkliste
Wichtig bei der Bauabnahme ist eine gute Vorbereitung. Dazu wird eine Abnahmecheckliste pro abzunehmender Einheit z.B. eine Wohnung, Gewerbeeinheit, erarbeitet. Auf dieser Checkliste wird alles aufgeführt, was zu prüfen ist. Diese Liste ist unabdingbar, weil nach 2-3 Stunden, weiss man sonst nicht mehr, was man alles schon geprüft hat oder was noch aussteht. Das gibt ein systematischer Ablauf.
Wenn man sich gut vorbereitet und ein System entwickelt zur Bauabnahme, werden alle relevanten Punkte angeschaut und der Mieter oder Eigentümer meldet oder findet danach keine Mängel mehr.
Bauabnahme-Terminplan
Zur Vorbereitung gehört auch ein Terminplan für die Bauabnahme. Es muss terminiert werden, wann welche Einheit abgenommen wird, bis wann die Mängel behoben werden und die Wohnung an den Mieter oder Eigentümer übergeben wird.
Einige Marktteilnehmer machen nur einen Termin. Bei diesem ist der Mieter oder Eigentümer an der Bauabnahme mit dabei. Womöglich zieht dieser auch noch vor der Mängelbehebung in die Liegenschaft ein. Ich persönlich finde das ein sehr schlechter Weg und werde diesen nie wieder machen. Das ist nicht der Standard. Denn so ist es auch nicht erstaunlich, wenn die Baubranche in Verruf gerät.
Zügelplan
In der Regel wird die Bauabnahme vom Bauwerkserstellt gemacht. Wichtig ist auch ein Zügelplan zu erstellen. Bei diesem muss klar ersichtlich sein, wann der Mieter oder Stockwerkeigentümer zügeln darf. In diesem Zügelplan sollten die Termine der Abnahme und des Umziehens aufgeführt sein. In einem kleinen Konzept muss auch geregelt werden, wer wann die Einfahrt oder den Lift blockieren, den LKW Stellplatz oder die Besucherparkplätze etc. benutzten darf. Dabei muss alles geordnet ablaufen, denn sonst gibt es ein Chaos.
Der Tag der Bauabnahme
Am Tag der Bauabnahme hat man nun die Checklisten, sowie den Ablauf mit dem Terminprogramm zur Hand. Wichtig ist, dass Abnahmetermine gemacht werden wenn die Lichtverhältnisse auch vernünftig sind.
Es muss nicht strahlender Sonnenschein sein, einfach normal hell. Zudem ist es wichtig, sich als Bauherr / Investor nicht stressen zu lassen, sondern einen Raum nach dem anderen zu begehen. Auch ist wichtig zu schauen, dass alle Punkte durch den Bauwerksersteller ( TU, GU oder Baumanagement) sauber protokolliert werden, sollte noch nicht alles in Ordnung sein. Wenn eine Einheit z.B. .eine Wohnung abgeschlossen ist, sollte nochmals alles durchgegangen und erst danach unterschrieben werden. Somit ist man sicher, dass man Punkt für Punkt durchgearbeitet hat. Natürlich führt man als Bauherrenvertreter, seine Checkliste nach und kontrolliert, dass alles Wichtige geprüft wurde.
Einfach gesagt gibt es eine visuelle Kontrolle. Alles was sichtbar ist, wie Parkett, Abrieb, Oberflächen, Fenster, Gläser, etc. und zum anderen gibt es eine funktionale Kontrolle. Hier wird geprüft dass alle Geräte, Apparate und beweglichen Teile auch funktionieren. Als letztes gibt es auch noch eine Leistungs-Kontrolle. Da wird geprüft ob die vereinbarten Leistungen und Qualitäten die vertraglich vereinbart, auch geleistet worden sind. Alle drei Kontrollen werden mit dieser Begehung natürlich parallel gemacht. Ich finde es wichtig, dass man sich bewusst ist welche Verantwortung mit diesem Schritt verbunden ist.
Ein weit verbreitetes Mysterium ist auch, dass wenn der Eigentümer unterschreibt, alle Verantwortlichkeiten bei ihm bleiben. Das ist nicht so. Ein Beispiel: Grundsätzlich geht das Eigentum und die Verantwortung bei der Abnahme auf den Eigentümer über. Die Garantie von z.B. 2,5 & 10 Jahren bleiben aber bestehen. Dabei können innert 2 Jahren alle offenen Mängel gemeldet werden. Ausgeschlossen sind Gebrauchsspuren oder Mängel, welche entstehen.
Nachbearbeitung
Nach der Bauabnahme muss sichergestellt werden, dass die Mängel speditiv behoben werden. Je nach Unternehmer und seiner Motivation ist es empfehlenswert die Schlusszahlung zurück zu behalten (natürlich muss das vertragstechnisch korrekt geregelt sein) bis alle Mängel erledigt werden.
Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Bauabnahme geben und würde mich natürlich über eine positive Podcast-Bewertung freuen.
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