Was ist eine Abmahnung?
Nehmen wir als Beispiel einen Parkettleger. Das Baumanagement oder Bauleiter erstellt eine Offerte, Verhandelt diese und du als Bauherr oder Investor unterschreibt den Vergabeantrag und es wird ein Werkvertrag erarbeitet und unterzeichnet. Nach rechtskräftiger Unterzeichnung beginnt die Phase der Abmahnungen. Im Grundsatz. Es gibt natürlich immer die Möglichkeit bereits im Vorfeld dies zu tun, aber das sind Spezialfälle. Abmahnungen sind dazu da, aber Werkvertragsunterzeichnung bis zur Werksabnahme oder Abnahme eines Werkes bestimmte fehlerhafte Handlungen von anderen Projektbeteiligten zu melden. Dies ist für Unternehmer welche folge Gewerke haben entscheidend. Wenn der Parkettier seinen Parket verlegen sollte und er sieht, dass der Unterlagsboden / Zementestrich nicht korrekt erstellt wird, muss er die Bauleitung darauf aufmerksam machen, dass er trotz Vorgaben z.B von Terminprogrammen nicht tun kann, da er sonst seine Qualität nicht garantieren kann. Das gleiche gilt natürlich wenn ein Bauherr eigene Materialien liefert, die Materialfehler aufweisen oder ähnliches. Einfach gesagt. Es ist eine Instrument, damit der Unternehmer eine Ventil hat um Themen anzusprechen, welche nicht korrekt laufen. Dies kann in fast allen Dimensionen sein, Arbeitssicherheit, Terminverzug, Lieferverzug, falsche Pläne, etc.
Als Bauherrenvertreter / professioneller Bauherr und Investor bist du als fachkündige Person im gleichen Boot und hast die Pflicht Abmahnungen zu erstellen, wenn du Kenntnis von Themen erhält die nicht rund laufen.
Leider ist in der Praxis, dies ein eher emotionales Thema und wird negativ aufgenommen, obwohl es eigentlich im Sinne eines erfolgreichen & qualitativ hochstehenden Projektes, nur hilft. Ziel ist es, proaktiv aufzuklären und eine Lösung zu finden zum Wohle aller Beteiligten und des Projektes, aber natürlich auch um die Faken in einem frühen Stadium für ein Mängelanzeige oder sogar für ein mögliches Gerichtsverfahren, fest zu halten.
Welche Voraussetzungen, müssen erfüllt sein?
Es muss natürlich ein tatsächlicher Grund vorliegen und auch Dokumentiert werden können. Ein pauschale Abmahnung um aus den Garantieleistungen zu gehen, ist nicht möglich. Auch sollte ein unterschriebener Werkvertrag vorliegen.
Kann ich als Bauherr und Investor auch eine Abmahnung machen?
Ja, ist eigentlich sogar Pflicht, primär wenn du fachkündig oder professionell Immobilienprojekte erstellt. Du bist je nach Auftragsverhältnis sogar eine mitbeteiligte Person und nicht “nur” Bauherr. Die Literatur/ Gesetzt sieht eine Abmahnung , nach meinen Informationen nicht vor. Aber in der Praxis ist es eine gute Möglichkeit schriftlich und dokumentiert Einfluss zu nehmen, sollten Gespräche oder Protokolleinträge nicht ausreichen.
Gesetzliche Grundlagen
Grundsätzlich ist im Obligationenrecht OR unter Elfter Titel: Der Werkvertrag, Artikel 369 ff geregelt.
Du hörst, im OR und auch der SIA Norm sind die Abnahmen definiert.
Aber wie schriebe ich einen Abmahnungsbrief korrekt?
Auf einen Brief für eine Abnahme muss natürlich als erstes die Vertragspartei sein oder eben der Besteller/ Eigentümer, sowie eingeschrieben. Natürlich einen Brieftitel Abmahnung und Thema, empfehlenswert Gemäss Art. 365 und 369 OR bzw. der SIA 118 ( Ausgabe Datum ). Dann kommt noch das Bauprojektbezeichnung, Werkvertrag von und dann das übliche Briefform mit Ausgangslage etc.